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高齢者住宅・障がい者住宅土地
2020.08.11

市街化調整区域も視野に入れた障がい者グループホームの土地探し

障がい者グループホームをはじめるにあたり、建設地を探すことが重要となります。

中長期的に事業を行う想定の方が大多数だと思いますので、障がい者グループホームを運営するスタートラインとして、建設地をどこにするかをしっかりと考え、土地を選定したいです。

土地選びにはいくつかの視点があると思います。思いつく限りでも、利便性の高い土地を選びたいこともあるでしょうし、土地の広さを求める場合、自然が近くにあって環境の良い場所、事業者の自宅が近い土地、価格が安い土地、日当たりが良い土地など、障がい者グループホームを経営していく上で、それぞれの運営事業者の考えや理想によって求める土地は異なってきます。

しかし、土地探しについて外してはいけない点があります。

それは土地の価格、採算性についてです。

土地探しで忘れてはならない採算性の視点

障がい者グループホームは、障がい福祉サービスの1つであり、公的な補助や資金が入るので公共性の高い事業となります。しかし、公共性が高いと言えども独立採算性が求められ、経営が成り立つように運営をしていかなければ事業の継続は困難です。

事業性を考えると、障がい者グループホームを始めるにあたっての土地選びは、最初の大きな初期投資になりますので、金額も含めてよく吟味して選ぶ必要があります。

高額な土地を選び運営を開始して、その後に資金繰りが合わなくなってしまった場合、すでに購入してしまった土地を現金化することも難しいですし、そもそも建物も建設され利用者もいるような状況では、流動性が全くない資産となり現金化は難しいです。

事業を開始してから、購入した土地が高くて後悔したとしても完全に後の祭りで取り返しはつきません。そのため、土地を選ぶ時点で採算性をしっかりと見極め、中長期的に事業を問題なく持続できる土地選びと事業計画が必要です。

障がい者グループホームは、利用者や家族が事業主を頼っていたり期待してくれる心強い味方でもあります。経営が難しくなったからと言って、利用者や家族のその後の生活にも直接関わってくる内容なので、簡単に事業を閉じることも難しいです。

そのため、なるべく出費を抑えつつ、健全な障がい者グループホームの運営と経営を行っていく必要があります。

土地の取得費用を安く抑えるための方法

障がい者グループホームの事業を成功させるためにも、土地選びの重要さは理解できたと思います。そこで実際に土地の取得費用を少なくできる方法の1つとして、市街化調整区域の土地を購入して建設する手法があります。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として定められている地域で、住宅や商業施設などの建設は、原則として行われない地域です。イメージとしては、市街地から離れており、山林や畑が広がっていて住宅等の建物がほとんどないエリアは市街化調整区域の可能性が高いです。

市街化調整区域の対比関係にあたるのは、市街地である市街化区域です。市街化区域は市街化を図る区域となりますので、住宅や商業施設、ビルなどが建っています。

市街化区域と比較すると、市街化調整区域は土地としての使い勝手が悪く人気がない土地となります。インフラ整備も積極的に行われていませんし、条件を満たした人しか購入できません。土地の利用価値が低い分、土地の価格は安くなります。

市街化調整区域は原則、住宅等を建設することができませんが、例外として認められているものの1つとして、障がい者グループホームのような社会福祉施設があります。

土地の価格を比較すると、市街化調整区域は市街化区域の5分の1程度の価格に下がります。土地の購入費用を安く抑えることができれば、事業リスクを小さくすることができますし、利用者の家賃も低く設定することも可能になります。

また、土地の取得費用を抑えられた分、建物にこだわることもできたり、利用者の部屋を広くすることもできるでしょう。そうした運営面でのメリットも見出すことができます。

近隣に住宅が少ないことのメリットも

市街化調整区域は価格面でのメリットだけでなく、周辺環境も障がい者グループホームにとってプラスに働くことがあります。近隣に住宅が少ないことによって住民とのトラブルを避けられるメリットがあります。

近隣が住宅地の場合、近隣住民の中には障がい者グループホームの建設に対しての反発や利用者と住民とのトラブルが発生することもあります。しかし、市街化調整区域であれば近隣住民がほとんどいない状況なので、そうしたトラブルを回避しやすいといえます。

また、近隣に自然が豊かなエリアもあるので、障がい者グループホームの利用者にとっては住宅や商業施設が多いエリアよりも快適な生活ができる環境とも言えます。

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