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高齢者住宅・障がい者住宅資金計画
2020.08.22

障がい者グループホームの不動産「賃貸による運営」と「所有した運営」

障がい者グループホームの建物の運営方法として、大きく2つのパターンがあります。

1つ目は、建物を所有するオーナーから借り上げて運営する方法です。もう1つは、事業者自身が障がい者グループホームを建設して事業を行う方法です。

どちらもメリットとデメリットがありますので、2つの方法を整理して考えてみましょう。

借り上げを行って運営する場合は初期費用を抑えられる

建物を第三者から借り上げて事業を行う方法について説明します。

借り上げとなりますので、障がい者グループホームの建物は賃貸となり、建物オーナーに毎月家賃を支払うことで事業を行っていきます。

メリットとしては、初期費用を少なくすることができることです。

事業を開始する際には、様々な費用が必要になります。その中でも最も費用がかかるのが不動産に対しての費用です。

建設希望の土地を取得するのにも費用がかかりますし、当然建設するのにも費用がかかります。借り上げ方式で運営すると、そうした初期費用を抑えることができます。

また、金融機関から借入を行わなくても済む場合も出てくるでしょう。そのため金融機関からの借入をすることが難しい場合の選択肢としても活用できそうです。

外装など、大きな部分のメンテナンスはオーナーが負担する場合が多いため、メンテナンスコストを抑えることができます。

借り上げは会社の資産にならないことと、家賃負担の発生がデメリット

借り上げ方式での事業運営は、初期費用を抑えられるメリットがある一方で、デメリットもあります。

まず、当然のことながら家賃支払いの負担が発生します。金融機関から借入して自社で施設を建設し返済を行っていく場合よりも、家賃支払いの方が負担額が大きくなるのが一般的です。

初期費用が抑えられるメリットはありますが、事業を継続していくランニングコストの視点で考えると、家賃の支払いによる負担が大きくなってしまいます。

また、借り上げは賃貸になりますので、あくまでも不動産は第三者の所有物になります。毎月、家賃を支払い続けても自分の所有物にならないので、資産形成ができないデメリットもあります。

運営事業者自身が建てる場合のメリットは資産形成とキャッシュフロー

障がい者グループホームの運営事業者が不動産を所有して、施設を建設する場合は、資産形成ができることと事業のキャッシュフローの面でメリットが大きいでしょう。

まず、土地と建物は自社の所有物になりますので、運営事業者の資産になります。最初は金融機関から不動産の価値と同等の借入を行っていたとしても、年々、元金返済が進むことで運営事業者の資産が形成されていきます。

不動産の資産形成に比例して、金融機関からの評価も高まりますので、今後の事業展開で事業を拡張していきたい場合や運転資金が必要で借入したいなどの場合に、金融機関からの借入がしやすくなります。

借り上げで運営を行っていると、いつまで経っても不動産は資産になりませんので、キャッシュを貯めることで資産を増やすことが必要です。継続的に事業を運営していくことを考えている場合は、運営事業者自身で不動産を所有した方が得られるメリットは大きいでしょう。

また、借入年数や借入金利にもよりますが、一般的には家賃負担よりも返済金額の方が負担が少なくなります。そのため、毎月の資金繰りを考えた場合、家賃負担を行っていくよりもメリットがあります。なおかつ、資産形成も可能となりますので、障がい者グループホームを長期的に経営する事を考えた場合、少しでもキャッシュフローが楽になる視点を取り入れた方が安定した経営が可能になります。

さらに第三者のオーナーが介在しないことによる自由度もあります。例えば、事業運営のために建物をリフォームや増改築をしたい場合、オーナーの許可を得なければ実現できません。

建物は自社のものであれば、好きなように扱えます。そうした自由度が得られるのもメリットでしょう。

デメリットは初期費用と建物の維持管理

不動産を所有し運営をする上でのデメリットは、不動産の初期費用の発生と建物の維持管理を行っていくことです。

不動産は高額となりますので、借入を行うことが一般的だと思いますが、もし金融機関から借入ができない場合は自己資金で不動産を取得するか、事業を諦めるしかありません。

また、建物の維持管理は所有者自身が行う必要があります。中長期的なメンテナンス計画を準備し、建物の保全対応ができるようにしておく必要があります。

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