稲沢市の住みやすさ｜土地は一宮より安く、市街化区域は市域の約1割という街の選び方

名古屋や一宮に通いながら、土地を探して家を建てたい。そう考えて地図を広げると、稲沢市が候補に入ってくる方は多いのではないでしょうか。

実際に稲沢市は、名古屋市や一宮市へ通う人が多い街です。住宅地の土地代は、一宮市より少し安くなっています。一方で、稲沢市には市域の約9割が市街化調整区域という特徴があります。土地が安いことと、家を建てられる土地が多いことは、別の話です。

この記事では、稲沢市の統計書や市の公式ページ、国の地価公示などの公開情報をもとに、稲沢市の住みやすさを人口と通勤、土地代、家を建てられる場所、学校、子育て、水害と治安の順に整理します。最後に、稲沢市で実際に建った2棟の家を紹介します。

稲沢市の基本データ｜人口約13万人、市外へ通う人の4割近くが名古屋へ

人口は131,490人。毎年少しずつ減り、世帯数は増えています

稲沢市の人口は、令和6年10月1日時点で131,490人です。令和2年の国勢調査では134,751人でした。

稲沢市の統計書によると、令和元年から6年までの毎年、人口は前の年より171人から1,017人減っています。一方で、世帯数は令和2年の52,005世帯から、令和6年には53,630世帯に増えました。

※出典：稲沢市｜「稲沢の統計2025」2-1 国勢調査人口・世帯数の推移
令和2年は国勢調査、それ以外は愛知県人口動向調査による値

人口が減る中で世帯数が増えているので、1世帯あたりの人数は、令和2年の約2.59人から令和6年の約2.45人に減っています（人口÷世帯数で計算）。

市外へ通う人の38.2%は名古屋市、17.6%は一宮市

稲沢市に住み、市外へ通勤・通学している人は、令和2年の国勢調査で38,915人です。行き先を多い順に並べると、次のようになります。

行き先	人数（通勤＋通学）	市外へ通う人に占める割合
名古屋市	14,863人	38.2%
一宮市	6,849人	17.6%
清須市	2,093人	5.4%
岐阜県	1,969人	5.1%
津島市	1,751人	4.5%
あま市	1,722人	4.4%

※出典：稲沢市｜「稲沢の統計2025」2-8 稲沢市からの流出人口（資料：令和2年国勢調査）

市外へ通う人のうち、名古屋市へは4割近く、一宮市へは約6人に1人です。2つの市を合わせると、市外へ通う人の半分を超えます。稲沢市は、名古屋市と一宮市のどちらへ通う家族にとっても候補になる街だといえます。

この地域の通勤は、6割が自動車です

どうやって通うかも、住む場所を決めるうえで大切です。岐阜県南部・愛知県・三重県北勢地域を対象にした「中京都市圏パーソントリップ調査」によると、この地域の通勤（出勤）に使われる交通手段は、自動車が60%、鉄道が18%です（令和4年の調査）。

※出典：中京都市圏総合都市交通計画協議会｜「第6回中京都市圏パーソントリップ調査結果（概要版）」
稲沢市だけの数字ではなく、岐阜県南部・愛知県・三重県北勢地域の集計です。調査時期は令和4年10〜11月

これは稲沢市だけの数字ではありません。それでも、この地域では通勤の6割が車だということは、土地を選ぶときに覚えておきたい事実です。

土地代は一宮より安い｜住宅地の平均は坪約28.9万円

住宅地の平均価格は87,400円/㎡。前年から2.1%上がっています

国が毎年1月1日時点の土地の価格を公表する「地価公示」によると、令和8年の稲沢市の住宅地の平均価格は、1㎡あたり87,400円です。1坪（約3.3㎡）に直すと、約28.9万円になります。前年からの変動率は+2.1%でした。

※出典：一般財団法人 土地情報センター｜「［地価公示］（令和8年）都道府県市区町村別・用途別 平均価格・対前年平均変動率表」
平均価格は、市内の住宅地の標準地の価格を合計し、地点数で割ったもの。坪単価は1坪＝3.30579㎡で換算

近くの3市と比べると、稲沢市がいちばん安い

同じ地価公示で、稲沢市と近くの3市の住宅地の平均価格を並べると、次のようになります。

市	住宅地の平均価格	坪単価（換算）	前年からの変動率
稲沢市	87,400円/㎡	約28.9万円	+2.1%
一宮市	90,700円/㎡	約30.0万円	+2.5%
清須市	104,200円/㎡	約34.4万円	+2.5%
北名古屋市	112,200円/㎡	約37.1万円	+1.5%

※出典：一般財団法人 土地情報センター｜「［地価公示］（令和8年）都道府県市区町村別・用途別 平均価格・対前年平均変動率表」

稲沢市の住宅地は、一宮市より坪あたり約1.1万円安く、清須市より約5.6万円、北名古屋市より約8.2万円安くなっています。

50坪の土地で比べると、北名古屋市との差は約410万円

坪単価の差は、土地の広さをかけると大きくなります。平均価格のまま50坪の土地の価格を計算すると、次のようになります。

• 稲沢市：約1,445万円
• 一宮市：約1,499万円（稲沢市との差 約55万円）
• 清須市：約1,722万円（同 約278万円）
• 北名古屋市：約1,855万円（同 約410万円）

※平均価格（円/㎡）×165.29㎡（50坪）で計算。市の平均から出した目安で、実際の土地の価格とは異なります

一宮市との差は約55万円と大きくありませんが、清須市や北名古屋市と比べると、数百万円の差になります。名古屋市側の2市と稲沢市のどちらにするか迷っている方にとっては、比べる価値のある差です。

ただし、これはあくまで市の平均です。そして稲沢市には、土地の価格を比べる前に確かめておきたいことがあります。

ただし、家を建てられる場所は限られる｜市域の88.7%が市街化調整区域

市域7,935haのうち、市街化調整区域は7,039ha

都市計画法は、市街化区域を「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定めています。

※出典：e-Gov法令検索｜「都市計画法」第7条

稲沢市は、市域7,935haのうち、市街化区域が896ha、市街化調整区域が7,039haです。割合にすると、市街化区域は11.3%、市街化調整区域は88.7%になります。

一宮市は、市域11,382haのうち市街化調整区域が7,580haで、割合は66.6%です。稲沢市のほうが、約22ポイント多くなっています。

※出典：稲沢市｜「稲沢の統計2025」1-7 市街化区域・市街化調整区域面積の推移（令和3年3月30日変更）／一宮市｜「1．市街化区域及び市街化調整区域」
割合は面積から計算

合併前の旧稲沢市でも、市街化調整区域は市域4,835haのうち4,174ha、約86%を占めていました。平成17年に祖父江町・平和町と合併して市域が7,930haに広がり、市街化調整区域も7,032haに増えています。

住宅向けの用途地域は約572ha。市域の7.2%です

市街化区域の中には、用途地域が定められています。稲沢市の用途地域を、名前にある「住居」「商業」「工業」でまとめると、市街化区域896haの内訳は次のとおりです。

用途地域の種類	面積	市域に占める割合
住居系（第一種低層住居専用地域〜準住居地域）	約572ha	7.2%
商業系（近隣商業地域・商業地域）	95ha	1.2%
工業系（準工業地域・工業地域・工業専用地域）	229ha	2.9%
市街化区域 計	896ha	11.3%

※出典：稲沢市｜「稲沢の統計2025」1-8 用途地域別面積の推移（令和6年3月25日変更）
系統ごとの合計と割合は面積から計算

住宅向けの用途地域は約572haで、市域の7.2%です。市街化区域の中でも、4分の1ほどは工業系の用途地域になっています。

市街化調整区域では、原則として家を建てられない

稲沢市は、市街化調整区域について、公式ページで次のように説明しています。

市街化調整区域内では、原則として建築物を建築することはできません。しかし、市長の許可（稲沢市は事務処理市のため）を受けることによって建築できるもの、許可を要しないものがあります。

※出典：稲沢市｜「市街化調整区域の建築制限」

許可がいらないものとして挙げられているのは、農林漁業の用に使う建物や、農林漁業に従事する人の住宅などです。土地の価格が手ごろに見えても、その土地が市街化調整区域なら、誰でも家を建てられるわけではありません。

例外として、市が住宅を建てられるように指定した区域がある

ただし、市街化調整区域のすべてで家を建てられないわけではありません。稲沢市は、条例で区域を指定して、市街化調整区域の中でも住宅を建てられるようにしています。市は目的を次のように説明しています。

人口減少が進む市街化調整区域内の既存集落について、定住人口の確保と地域コミュニティの維持を図るため、指定区域で住宅を建てることができるようになります。

※出典：稲沢市｜「都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」

この指定区域で建てられるのは住宅と兼用住宅で、敷地は200㎡以上、高さは原則10m以下と決められています。指定区域の範囲は、市が区域図で公開しています。

このほかにも、分家住宅や、既存集落内でのやむを得ない自己用住宅など、許可を受けて建てられる場合が定められています。

つまり稲沢市で土地を探すときは、価格を見る前に、その土地が市街化区域か、市街化調整区域か、調整区域なら指定区域に入っているかを確かめる必要があります。稲沢市は、用途地域などの位置を調べられる地図情報システム「MAP de いなざわ！」を公開しています。ただし、市は「概略位置を表示した参考図」としていて、詳しくは都市計画課に問い合わせるよう案内しています。

※出典：稲沢市｜「稲沢市都市計画図」

学校は「どの小学校区か」で変わる｜規模の差は約6.9倍

市立の小学校は23校・6,486名、中学校は7校・3,402名

稲沢市の市立小学校は23校で、児童数は6,486名です。市立中学校は7校で、生徒数は3,402名です（令和8年5月1日時点）。

※出典：稲沢市｜「小・中学校の児童生徒数・学級数」（令和8年5月1日現在）

いちばん多い稲沢東小は737名、いちばん少ない坂田小は107名

小学校の児童数は、学校によって大きく違います。

学校	児童数
稲沢東小学校（市内で最多）	737名
1校あたりの平均	約282名
坂田小学校（市内で最少）	107名

※出典：稲沢市｜「小・中学校の児童生徒数・学級数」（令和8年5月1日現在）
1校あたりの平均は、市立小学校の児童数6,486名を23校で割って計算

同じ稲沢市の中で、小学校の規模は約6.9倍違います。中学校も、いちばん多い治郎丸中学校が668名、いちばん少ない大里東中学校が243名で、約2.7倍の差があります。

1学年あたりにすると、約123人と約18人

6学年で割ると、稲沢東小学校は1学年あたり約123人、坂田小学校は約18人です。

1学年に100人を超える学校と、20人に満たない学校が、同じ市の中にあります。どちらがよいということではありません。「稲沢市に住むか」だけでなく「どの小学校区に住むか」で、子どもが6年間を過ごす環境が変わるということです。

通学区域は、市の「住所50音順通学区域」で確かめる

どの小学校・中学校に通うかは、住所で決まります。稲沢市は、住所から通学区域を調べられる「住所50音順通学区域（小・中学校）」のページを公開しています。

※出典：稲沢市｜「住所50音順通学区域（小・中学校）」

気になる土地が見つかったら、住所で通学区域を確かめてから、その学校の規模を見ておくと安心です。

子育ての支援と施設｜医療費は18歳年度末まで、子育て支援センター4館・児童館11館

子ども医療費は、0歳から18歳年度末まで、通院も入院も助成

稲沢市は、市内に住む0歳から18歳年度末（18歳に達した日以降の最初の3月31日）までの子どもを対象に、通院・入院にかかった費用のうち、保険診療分の自己負担額を助成しています。所得制限はありません。

助成は、市が交付する子ども医療費受給者証による「現物給付」です。受給者証は愛知県外の医療機関などでは使えないため、その場合はいったん自己負担額を支払い、あとから市に申請します。予防接種や健康診断、保険診療の対象にならない入院時の部屋代や食事代などは、助成の対象になりません。

※出典：稲沢市｜「子ども医療費助成」（2026年6月26日更新）

子育て支援センター4館、児童館・児童センター11館

稲沢市の子育て支援センターは、市立の3館（中央・平和・長野）と、信竜こどもの森児童館に併設された信竜子育て支援センターの、あわせて4館です。市は、子育て支援センターの役割を「親子が安心して遊べる場の提供、育児講座の開催、育児不安についての相談、子育て関連情報の発信など」と説明しています。

このほかに、児童館・児童センターが11館（うち私立1館）あります。西町さざんか、小正すみれ、高御堂カトレア、大里オリーブ、大里東チューリップ、明治スズラン、千代田ヒナギク、下津クローバーの8つの児童センターと、祖父江あじさい児童館、平和さくら児童館、信竜こどもの森児童館（私立）です。

※出典：稲沢市｜「子育て支援施設」「児童館・児童センター一覧」

祖父江には、海賊船の遊具がある「サリオパーク」

市の南西部、祖父江町の木曽川沿いには、木曽川祖父江緑地（サリオパーク）があります。海賊船をかたどった大型の遊具があり、木曽川の眺めも楽しめる公園で、対象の年齢は3歳から12歳とされています。

※出典：愛知県｜「あいち はぐみんネット」

近くの市とは、施設の置き方が違う

子育ての施設は、市によって置き方が違います。稲沢市と、近くの清須市・北名古屋市を並べると、次のようになります。

※出典：稲沢市｜「子育て支援施設」「児童館・児童センター一覧」／清須市｜「子育て支援センター」／北名古屋市｜「児童館」

清須市の子育て支援センターは4館で、西枇杷島・清洲・新川・春日と、市内の4つの中学校区と同じ名前が付いています。北名古屋市は、市が「各小学校区一館の理想的な形で児童館が設置されている」と説明しています。稲沢市の児童センター・児童館には、大里・小正・千代田・明治・下津・祖父江・平和などの地区の名前が付いています。

どこに何があるかは、市の一覧ページで確かめられます。子どもが小さいうちは、家から歩いて行ける範囲にどの施設があるかも、土地を選ぶときの見どころになります。

住む前に確かめたい水害と治安｜市と県警の公開情報で見る

洪水ハザードマップは「1000年に1回程度」の大雨を想定

稲沢市の洪水ハザードマップは、日光川流域と新川流域の河川、庄内川、木曽川の支川が大雨で増水し、堤防からあふれたり壊れたりした場合に想定される浸水の状況をまとめたものです。水防法に基づき、「想定し得る最大規模の降雨」（1000年に1回程度発生する確率の大雨）を想定して作られています。

※出典：稲沢市｜「洪水ハザードマップ」（2026年6月12日更新）

いくつもの川の結果を重ねて、いちばん深い浸水を表示している

このマップは、1つの川だけを想定したものではありません。各流域で想定最大規模の降雨のシミュレーションを行い、その結果をすべて重ね合わせたうえで、浸水がいちばん深くなる値を色分けして表示しています。

※出典：稲沢市｜「洪水ハザードマップ」

つまり、地図に塗られた色は、いくつもの想定のうちその場所で浸水がいちばん深くなる場合を示しています。

Web版で住所ごとに、紙の地図は地区ごとに確かめられる

ハザードマップには、Web版があります。市は「手軽に市内の浸水想定を確認できます」と案内しています。

紙の地図は、地区ごとに3つに分かれています。東部版（稲沢・小正・下津・大里西・大里東地区）、中部版（明治・千代田地区）、西部版（祖父江・平和地区）です。市役所第2分庁舎2階の治水課で配布していて、PDFでもダウンロードできます。

地図では、自宅がどれくらい浸水するかに加えて、避難所や医療機関、水位観測所の位置も確かめられます。ハザードマップの読み方は、一宮市のハザードマップの見方でも詳しく紹介しています。

※出典：稲沢市｜「洪水ハザードマップ」

治安は、愛知県警が小学校区ごとに公開している

治安については、愛知県警察が、稲沢警察署の管内を小学校区ごとに分けて、犯罪の発生件数を公開しています。対象の犯罪は、侵入盗、ひったくり、自動車盗、オートバイ盗、自転車盗、部品ねらい、車上ねらい、自動販売機ねらい、強盗、恐喝の10種類です。令和8年は、1月から8月までの分が公開されています（2026年9月22日時点）。前の年と比べて50%以上増えた罪種は「注意報」、100%以上増えた罪種は「警報」として色分けされています。

※出典：愛知県警察｜「稲沢署校区別（令和08年１月～令和08年8月）」

校区の名前は、稲沢市の小学校とほぼ同じです。学区と治安を、同じ単位で比べられるということです。気になる学区が決まったら、その校区でどんな犯罪が起きているかも、県警のページで確かめておくと安心です。

稲沢市で実際に建った2棟

最後に、稲沢市で実際に建った家を2つ紹介します。

広い敷地を生かして、すべての部屋を南に並べた2階建て

古民家からの建て替えで、冬の寒さを解消した平屋

※出典：ニッケンホーム｜施工事例「思わず走りたくなる広々LDKの家」「夫婦が寄り添うコンパクトな平屋」
年間光熱費は各事例ページに掲載している試算値で、一般的な省エネ基準の家との比較です。太陽光発電などの再生可能エネルギー分は除いています

2つの家に共通すること

2つの家は、建て方も広さもまったく違います。I様邸は76坪の敷地を生かし、すべての部屋を南に配置して、どこにいても明るく暖かい家にしました。K様邸は古民家からの建て替えで、25坪の平屋に、仲間と集まるリビングダイニングと、寝室と水回りをまとめた短い生活動線を収めています。

共通しているのは、どちらも年間光熱費が、省エネ基準の家より4割近く下がっていることです。I様邸は27.01万円から17.02万円（37%減）、K様邸は26.83万円から16.63万円（38%減）の試算です。

当社は1979年の創業から45年以上、3,800棟以上の住宅に関わってきました。家づくりの相談は無料で、土地の探し方やローンの組み方、間取りやデザインのことまで相談できます。

※出典：ニッケンホーム｜「会社案内」「注文住宅・新築に関するQ&A」

まとめ｜稲沢で決めるのは「市」より「場所」

稲沢市は、市外へ通う人の4割近くが名古屋市へ、約6人に1人が一宮市へ通う街です。住宅地の土地代は平均で坪約28.9万円と、一宮市・清須市・北名古屋市より安くなっています。子ども医療費は18歳年度末まで助成され、子育て支援センターや児童館は市内の各地にあります。

一方で、市域の88.7%は市街化調整区域で、住宅向けの用途地域は市域の7.2%です。小学校の規模は学校によって約6.9倍違い、洪水ハザードマップは複数の川の想定を重ねています。

つまり稲沢市の住みやすさは、市全体の平均よりも、どの場所を選ぶかで決まります。土地を見つけたら、次の順番で確かめてみてください。

1. その土地で家を建てられるか：市街化区域か、市街化調整区域か。調整区域なら指定区域に入っているか（「MAP de いなざわ！」・都市計画課）
2. どの小学校・中学校に通うか：「住所50音順通学区域」で確かめ、学校の規模を見る
3. 水害の想定はどうか：洪水ハザードマップのWeb版で住所を入れて確かめる

一宮市の住みやすさとあわせて比べたい方は、一宮市の住みやすさもご覧ください。