一宮市の土地探し入門｜相場データの読み方とエリア差の実像

ポータルサイトで一宮の土地を眺め始めたものの、表示された価格が高いのか安いのか、判断の物差しがない。土地探しを始めたばかりの方から、よく聞く悩みです。

検索して出てくるのは物件一覧ばかりで、「一宮の土地相場をどう読めばいいか」を教えてくれる記事は見当たりません。

先に物差しを1つお渡しします。2026年の公示地価で、一宮市の住宅地平均は90,650円/㎡（坪あたり約29.9万円）、前年比+2.53%の上昇です。ただし市内のエリア差は、戸建ての土地どうしでも約5.3倍あります。この構造を知ってからポータルを見ると、物件の見え方が変わります。

私たちニッケンホームは、1979年の創業から45年以上、この一宮で3,800棟以上の家を建ててきた会社です。土地探しの相談に向き合ってきた経験から、相場データの読み方を整理してお届けします。

一宮の土地相場 — 住宅地平均は9万円/㎡（2026年公示地価）

「この値段は高いのか、安いのか」と判断するには、物差しが必要です。その物差しが「公示地価」です。この数字を知っているかいないかで、土地探しの視点が大きく変わります。

毎年1月1日時点で、国土交通省土地鑑定委員会が全国の土地を調査し、「標準的な価格」を発表しています。これが公示地価です。ポータルサイトに掲載されている物件の「売り出し価格」とは異なります。国が毎年同じ基準で調査した、いわば「市場の物差し」なのです。

2026年1月1日時点の一宮市の公示地価によれば、住宅地の平均は90,650円/㎡（坪あたり約29.9万円）です。これは前年（2025年）比で2.53%の上昇でした。なおこの「市平均」は、国土交通省が公表する地点別の公示地価を集計した値です。

この数字は、一宮市内の住宅用地46地点の平均値です。国の調査員が全国1,376自治体を対象に調べており、一宮市はそのうち192位の位置づけです。市全体の平均（住宅地・商業地・工業地すべてを含む）は108,740円/㎡で、全国3.18%上昇しています。

一宮市内でも、用途によってかなりの幅があります。商業地（駅前や繁華街）は148,626円/㎡で、住宅地の約1.6倍です。一方、工業地（工場用地）は67,760円/㎡で、住宅地より安くなります。これらの違いは、その土地がどう使われているか、どの程度の利便性を持っているかを反映しています。

では、個別の物件が相場より高いのか安いのかを判断するには、この90,650円/㎡を基準として見ます。平均を大きく下回る物件なら「なぜ安いのか」を確かめる。大きく上回るなら「その立地に価格分の価値があるか」を考える。物差しがあるからこそ、数字に意味が生まれるわけです。

用途	平均地価（円/㎡）	前年比	調査地点数
住宅地	90,650	+2.53%	46地点
商業地	148,626	+4.54%	26地点
工業地	67,760	+1.98%	5地点

※出典: 国土交通省｜「不動産情報ライブラリ」

ただし、この平均の背景には、大きなエリアごとの差があります。駅の近さ、商業施設の集積、交通の便といった要因で、同じ一宮市内でも地価は大きく変わります。平均値だけでは見えない「約5.3倍の差」が存在するのです。その実像を知ることが、土地選びの第一歩です。

エリア差は約5.3倍 — 駅までの距離で決まる

住宅地の中で見ると、いちばん高い標準地は栄1丁目の335,000円/㎡（坪110.7万円）、いちばん安いのは蓮池の38,800円/㎡（坪12.8万円）です。差は約8.6倍になります。ただし上は高層マンションが建つ土地、下は市街化調整区域で原則として家を建てられない土地です。

注文住宅を建てる人が実際に選べる土地、つまり現況が戸建てで市街化区域内という条件でそろえると、神山1丁目の220,000円/㎡（尾張一宮駅から320m）と浅井町大野の41,800円/㎡（木曽川駅から4,500m）で、差は約5.3倍です。駅まで320mか4.5kmか。その違いが、そのまま土地代の差になっています。

標準地の場所	価格（円/㎡）	坪単価	現況	最寄り駅まで
栄1丁目（住宅地で最高）	335,000	110.7万円	共同住宅（14階建て）	尾張一宮 500m
神山1丁目	220,000	72.7万円	戸建て	尾張一宮 320m
市平均	90,650	30.0万円	—	—
浅井町大野	41,800	13.8万円	戸建て	木曽川 4,500m
蓮池（住宅地で最安）	38,800	12.8万円	戸建て・市街化調整区域	萩原 2,900m

※出典：一宮市「一宮市内の 令和8年 地価公示」。国土交通省 土地鑑定委員会の地価公示から一宮市分を市が抜粋したPDFで、用途区分が「住宅地」の46地点から抜き出しました。同PDFの注記のとおり、公示価格は近隣地域の標準的な価格水準を示すもので、市内で最高または最低の地価を示すものではありません。

なぜこんなに差があるのでしょうか。基本的には、駅との距離と利便性です。電車で通勤する世帯にとって、駅に近い土地は非常に価値が高い。だから駅前は高く、駅から遠い郊外は安くなります。

同じ予算で土地を探す場合、選択肢は大きく変わります。㎡単価がこれだけ違うということは、同じ予算で買える土地の広さも数倍単位で変わるということです。駅に近い、コンパクトな土地を選ぶか。駅から離れた、広い土地を選ぶか。その選択は、家族の生活スタイル、通勤時間、子どもの学校への行き来のしやすさ、なによりも「何を大事にするか」という価値観によって変わります。

このエリア差の実像を知ることで、「なぜこの土地がこの値段なのか」という理屈が見えてきます。そして、もう一つ知っておくべきことが、その相場は変わっていくということです。今の相場は上がり基調なのか、それとも下がる局面に入っているのか。その時間軸を理解することで、土地探しの判断がより冷静になります。

相場は5年連続で上昇 — 2022年から2026年で約15%

一宮市の住宅地の相場は、2022年から2026年まで5年続けて上がっています。上がり幅は年によって違い、いちばん大きかったのは2024年の3.3%でした。短期で見れば、いまの市場は上り調子です。

金額で見ると、2022年の78,900円/㎡から2026年の90,700円/㎡へ、5年で約15%上がりました。1㎡あたり約1.2万円の差です。40坪（約132㎡）の土地なら、同じ場所でも5年前より約156万円高くなっている計算になります。

もう少し長い目で見ると、2012年の住宅地平均は71,600円/㎡で、そのときは前年から0.8%下がっていました。そこから2026年までの14年で、約27%上がったことになります。ただし調査対象となる標準地の数が、2012年の27地点から2026年は46地点に増えています。対象が入れ替わっているため、離れた年どうしを単純に比べることはできません。

ここで大事なのは、上がっているのが市全体の平均だということです。前の章で見たとおり、市内の地点ごとの差は大きく、平均の動きがそのまま候補地に当てはまるとは限りません。候補地の相場は、その地点の公示地価で確かめます。

年	住宅地の平均価格（円/㎡）	前年比	標準地の数
2012年（平成24年）	71,600	△0.8%	27地点
2022年（令和4年）	78,900	+0.7%	46地点
2023年（令和5年）	81,700	+1.7%	46地点
2024年（令和6年）	84,900	+3.3%	46地点
2025年（令和7年）	88,100	+2.9%	46地点
2026年（令和8年）	90,700	+2.5%	46地点

※出典：愛知県「市区町村別平均価格・平均変動率一覧表（地価公示）」。各年1月1日時点。金額は百円単位で丸められています。2章の90,650円/㎡は一宮市が公開する抜粋資料から算出した値で、同じ数字を指しています。

この数字から読み取れることは何でしょうか。5年続けて上がっているとはいえ、上がり幅は年2〜3%台です。「待っていれば大きく下がる」とも、「いま買わないと手遅れになる」とも言いにくい動き方をしています。市場は緩やかな上昇局面にあり、時間をかけて土地を選べる環境だと言えます。

土地探しの情報源 — 公的データとポータルの使い分け

土地の相場を調べるには、公的データとポータルサイトを上手に組み合わせることが大切です。それぞれの役割を理解すると、土地選びの精度が大きく上がります。

第一の情報源は、国土交通省の不動産情報ライブラリです。公示地価と基準地価を、年度別・地点単位で検索できる公的データベースです。気になる土地の近くにどんな調査地点があり、いくらと評価されているか。ポータルの売り出し価格と見比べる「公的な物差し」として、全国どこでも使える情報源です。

気になる土地を見つけたら、まずここで「その地点の地価」を確認します。新築一戸建ての土地面積が100㎡なら、その地点の公示地価に100㎡を掛けて計算してみてください。売り出し価格とどれくらい差があるか見えてきます。

第二は、一宮市役所が公開している地価公示資料です。市の地価ページからPDF資料をダウンロードできます。わからないことがあれば、建設総務課 土地係（電話0586-28-8629）に直接問い合わせることもできます。

第三は、SUUMO、アットホーム、ホームズといったポータルサイトです。ただし、ここに掲載されている金額は「売り出し価格」です。相場ではなく、売り主が「この値段で売りたい」と設定した価格です。相場と売り出し価格が一致していないことも珍しくありません。高く設定している場合もあれば、相場より安く設定している場合もあります。

ですから、ポータルで物件を見つけたら、必ず公式データで相場を確認する。この使い分けが重要です。手順としては、こうなります。不動産情報ライブラリで、その地点の過去の相場と推移を確認します。次に、市のPDF資料で、その地点が周辺とどう比較されているかを見ます。そしてポータルで「売り出し価格」と「公示地価」を突き合わせます。「公示地価が100万円なのに、売り出し価格は120万円か。ではなぜだろう」と理由を考える。建物の質が良いのか、日当たりが特に良いのか、あるいは無理な価格設定をしているのか。そうした判断ができるようになります。

公式データを持つことで、不動産会社の営業トークに惑わされずに、冷静に判断できるようになります。「この相場が適正か」という判断軸が自分の中にできるからです。そして、相場が妥当だと分かっても、もう一つ確認すべきことがあります。それが、その土地が「買っていい土地」かどうかという判断です。地価が安い理由を知らずに買うと、後々トラブルになることもあります。

地価以外の3つの確認 — ハザード・学区・地区の性格

「相場より安い土地が見つかった」という場合、その理由を掘り下げる必要があります。安さの理由を知らずに買うと、後々トラブルになることもあります。

ハザードマップの確認が、最初のステップです。一宮市は低平地にあるため、洪水リスクのある河川が複数あります。木曽川（国管理の一級河川）、日光川（国管理の一級河川）、新川、五条川、青木川、浅井川といった河川が対象です。降雨時に堤防を超える可能性があるのか、あるいは浸水しにくいのか。その情報は、市が公開しているハザードマップで確認できます。

特に注意が必要なのは、液状化危険度マップです。一宮市は濃尾平野の平坦地にあり、地震時に地盤が液状化しやすい地域です。危険度の分類は、赤（極めて高い）、黄（高い）、緑（低い）の3段階です。特に市の中心部から南西部にかけては、危険度が「極めて高い」（赤色）と指定されています。該当エリアで土地を検討する場合は、地盤調査や地盤改良の要否を設計段階で相談する前提を持っておくと、あとから慌てずに済みます。安い土地の理由が「リスクの織り込み」であるケースもあるため、価格とハザード情報は必ずセットで見てください。ハザードマップの詳細については、別記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

学区も重要な要素です。小学校も中学校も、住む場所で自動的に指定されます。子育て世帯にとって、学区選びは人生設計に関わる決定になります。学校の評判、通学時間、校舎の新旧など、確認しておく価値があります。一宮市のどの地区に住むかで、お子さんが通う学校が決まります。その情報は、市役所や不動産会社で確認できます。

そして、地区の性格を理解することです。一宮市全体で、駅前の商業地と郊外部の二極化が進行しています。駅の近くは利便性が高く、今後も開発が進んで価値が上がる可能性があります。一方で、駅から遠い郊外は、今後人口が減り、地価が下がる可能性も考えられます。同じ安い土地でも、「今後も人が集まるエリア」と「人が減るエリア」では、長期的な資産価値が大きく異なります。その判断を、土地選びの段階でしておくことが大切です。

ハザードマップの読み方は一宮市のハザードマップの見方、道路や宅地が浸かる内水は一宮市の浸水リスクの調べ方、学区の調べ方は一宮市の学区の調べ方で解説しています。

将来性を正直に — 人口減でも二極化で「場所による」

最後に、少し先の将来を考えた話をしておきましょう。

一宮市の人口は、今後減少すると予測されています。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2020年から2035年にかけて、一宮市の人口は約7.3%減少する見込みです。全国的に人口が減っていく中で、一宮市も例外ではありません。「今後、人口が減るなら土地は下がるのでは」と心配する人も多いでしょう。

ただし、市全体で見ると、減り方は一律ではありません。重要なのは、その中で「場所による」という新しい時代が始まっているということです。

駅前の商業地は、前年比で+4.54%の上昇を続けています。一方、住宅地は+2.53%の上昇です。この2%の差は、見た目以上に大きな意味を持ちます。つまり、市全体では人口が減る中でも、駅前・商業地への集約化が進んでいるということです。便利なエリアには人が集まり、そうではないエリアから人が減っていく。その二極化が進行中なのです。

商業地の上昇率が住宅地より高い理由は、利便性への投資です。買い物、通勤、公共機関への接続といった「便利さ」を求める人たちが、駅前に集まり始めています。一方で、郊外の住宅地は、その「便利さ」から距離がある分、相対的に価値が下がる圧力を受けています。

言い換えれば、「どこでも上がる」「どこでも下がる」という単純な時代ではなく、「場所による」という時代になっているのです。エリアによって、10年後の資産価値が大きく異なる可能性があります。

そこで大切になるのが、複合的な判断です。相場の物差しを持ち、エリアの特性を理解し、ハザードや学区も確認した上で土地を選ぶ。そうした判断をしてこそ、生活動線と資産性のバランスが取れた土地選びができるようになります。45年以上この街で土地と向き合ってきたニッケンホームだからこそ、そういったアドバイスができます。不安や質問があれば、ぜひ来場予約をして、営業スタッフに相談してください。
※出典: 国土交通省｜「不動産情報ライブラリ」

実際に建った家｜敷地の広さが4倍違う一宮市の2棟

相場と確認事項はここまでです。最後に、実際に一宮市で建った家を2棟紹介します。片方は敷地32坪、もう片方は120坪。同じ市内でも、土地の条件が変われば家の形はここまで変わります。

一宮で実物を見る — 今伊勢町の平屋モデルハウス

土地を見に行く前に、そこに建つ家の形を知っておくと判断が速くなります。今伊勢町本神戸の平屋モデルハウスは、必要な敷地の目安にもなります。

まとめ｜物差しを持てば、土地探しは「眺める」から「選ぶ」に変わる

これまでの内容をまとめると、

 

• 物差しは住宅地平均90,650円/㎡（2026年公示地価）。個別物件は平均との比較で見る
• エリア差は約5.3倍。安さには理由がある — 駅距離・地区の性格・リスクを確認する
• 地価だけで決めない。ハザード・学区・将来の二極化まで見て総合判断する

 

となります。

土地価格の詳しいデータやハザードマップの読み方は、別の記事で解説しています。

地点ごとの地価をもっと細かく見るなら一宮市の土地価格、エリアごとの暮らしやすさは一宮市の住みやすさにまとめています。