土地の権利には何がある？ ”所有権”と”借地権”

土地: 2015.10.08

土地の権利には何がある？　”所有権”と”借地権”

土地や家など、不動産に関する"権利"にはさまざまなものがあります。この権利は、不動産取引を行ううえで重要なカギとなるため、土地の購入や家の建設を考えている方はあらかじめ把握しておくことが大切です。
そこで、ここでは土地の購入に大きく関係する2つの権利、"所有権"と"借地権"ついてご紹介します。

所有権と借地権

土地の権利は大きく2つに分けることができます。それぞれ、"所有権"と"借地権"です。これらの違いは、土地を購入しているか借りているかにあります。前者の場合は所有権になり、後者の場合は借地権となります。以下では、これらの違いを詳しくご紹介します。

・所有権
その名の通り、自身が所有している土地の権利を指します。所有した土地は自由に使用することができるため、誰かに貸したり売ったり、家を建てたりすることが可能です。
基本的に、この場合は地代が発生しません。代わりに固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。これは国民の義務であるため、必ず納めなければなりません。

・借地権
土地を所有している地主から土地を借りる際に発生する権利を指します。所有権と異なり、固定資産税や都市計画税などの税金を支払う義務はありません。代わりに、地代を支払う必要があります。
土地を借りる場合は、「いつまで借りるか」という期間を指定して契約を行います。なお、もしも「当初に指定した期間よりも長く借りたい」となった場合は、その期間を更新することができます。また、土地を所有している地主の許可がおりれば、建て替えを行うことも可能です。
しかし、借地権でも"定期借地権"（あらかじめ決められた期間のみ存在する借地権）である場合は、期間の更新を行うことができません。そのため、契約期間が終了したら既存の建物を取り壊し、土地を元の状態に戻して地主に返す必要があります。

地上権と賃借権

借地権は、"地上権"と"賃借権"の2つに分けることができます。借地権について知るためには、これら2つの権利を理解する必要があります。

・地上権
直接的に土地を支配することができる権利です。この権利を所有すれば、地主の許可を得ずとも地上権を登記したり、第三者に譲渡したりすることができます。
地上権を登記する際は、地主の協力が必要になります。これは地主の協力は義務として定められているため、借地権所有者が地上権の登記を希望した場合、地主はそれに必ず応えなければなりません。

・賃借権
賃貸人の許可を得て間接的に土地を支配する権利です。地上権に比べ権利そのものの力が弱いため、賃借権を登記する場合や第三者へ譲渡する場合などは、必ず地主の承諾を得なければなりません。なお、賃借権には地上権とは異なり、地主の登記に関する協力義務はありません。

現在、地上権が設定されている物件はほとんどなく、賃借権が一般的です。前述した通り、賃借権は地上権と比較すると力の弱い権利ではありますが、借地借家法で強力に保護されているため、実質的な価値でいうとそれほど変わらないといえます。

マンションと一戸建ての資産価値について

土地や家を購入する場合とマンションを購入する場合とでは、資産価値に大きな違いが現れます。これには、土地の権利が大きく関係しています。

注文住宅や一戸建てを建築するために土地を購入した場合は、その土地の購入者が土地の所有権を100％持つことになります。そのため、前述したような土地の売買や賃貸、相続などへの利用を自由に行うことができます。また、土地の所有権を100％持っていれば、建物そのものの価値がゼロになったとしても、土地が資産として残ります。したがって、"資産価値は落ちにくい"といえます。

一方マンションの場合は、区分所有者全員で敷地を共有しています（借地に建設されている場合を除く）。区分所有者には、敷地を利用する権利（敷地利用権）があります。しかし、これは特別な場合は別として、一般的には専有部分の区分所有権と別々に処分することは不可能です。つまり、マンションそのものが古くなり耐久性を失ってしまった場合、資産価値はゼロになってしまうのです。そのため、マンションは"資産価値が落ちやすい"といえます。

このようなことから、土地の権利を含む資産価値を見据えたうえで家を購入するのであれば、一戸建てのほうが良いといえます。