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住まいづくりのコラム

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2019.08.03

自己資金が不足している場合の対応策

住宅を購入する際に気がかりになるのがお金に関することという方は多いです。実際に住宅は土地と建物の不動産を購入することになりますので、人生の中でも高額な買い物になります。
多くの方は住宅ローンを利用して購入していますが、頭金となる自己資金がなくて住宅が買えなかったり、住宅ローンの申し込みをしてみたら、想定していたよりも住宅ローンの借り入れ金額が低くしか出なかったりすることもあります。
そうした自己資金が不足している場合の対応策として考えられる選択肢を考えてみましょう。

両親・祖父母から住宅購入資金を援助してもらう

住宅の資金が不足している場合、早めに購入へ結びつけるには両親・祖父母からの資金援助をもらう方法があります。普通は資金提供を受けると贈与税が課税されますが、住宅購入資金に対しては特例があり、一定の要件を満たせば非課税枠を利用することができます。
2021年12月31日までに父母や祖父母など直系尊属から住宅購入資金を援助してもらった場合、住宅の契約した時期等の条件によって変動しますが300万円~3,000万円の枠が非課税となります。
特例を受ける人の要件としては、贈与者は受贈者の直系尊属であること、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下、平成21年~26年に住宅取得等資金の非課税の適用を受けたことがないこと、親族などから住宅の取得や親族との請負契約等による新築・増改築等ではないこと等が定められています。
また、取得する住宅についても要件が定められており、50平方メートル以上240平方メートル以下かつ、床面積の2分の1以上が受贈者の居住する住宅であること、一般的な木造住宅は築年数が20年以内、マンション等の鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合は25年以内の築年数の住宅であること等が要件として求められています。
省エネ性能等の要件を満たす住宅であれば、最大で3,000万円の贈与が非課税となります。
両親・祖父母から住宅購入資金を援助してもらうことで、住宅ローンで不足している金額を補うこともできますし、税金面でのメリットも大きいです。不足分以上に資金援助をしてもらえるのであれば、住宅ローンでの借り入れ額も抑えることができ、将来的な金利負担も減らすことが可能なのでお得です。また、返済期間中のことを考えて、ゆとりある返済計画を組むことができるというメリットも生まれます。

夫婦で収入合算による住宅ローンの増額

住宅ローンを受ける際、一人だけの収入で申し込むのではなく、夫婦二人で収入合算すれば、住宅ローンで借り入れできる金額を増やすことが可能です。共働きの家庭であれば、夫婦で収入を合算して住宅ローンを組むことで自己資金の不足を補うことができます。
収入合算を行って住宅ローンを利用した場合は、連帯保証人や連帯債務者として夫婦で返済の義務を追うことになります。連帯債務者になれば、夫婦の連名で住宅ローンの契約を行うこととなりますので、二人とも住宅ローン控除の対象になります。住宅を購入してからも、夫婦二人とも働き続けるのであれば税制面で有利に働く場合も多いです。住宅ローンの増額のことだけでなく、税制面からも夫婦で連帯債務者として住宅ローンを借りるのと、どちらか単独で借りる場合のどちらが有利なのか検討すると良いでしょう。
また、住宅ローンで収入合算ができるのは夫婦だけでなく、両親や子どもも対象になります。二世帯で住宅を建てることを考えている場合にも利用することができますので、親やお子さんと一緒に暮らすことを考えている場合は、親子での収入合算で自己資金の不足を補うのも手法の1つです。

親子リレー返済の利用

親子リレー返済は、子どもや孫、その配偶者など一定の条件を満たす後継者と、2世代にわたって住宅ローンを返済していく制度です。
一般的に住宅ローンは80歳までに返済することが求められていますので、年齢を重ねていくと返済できる期間が短くなってきます。親子リレー返済は、年齢が若い後継者の年から借入期間を算出するため、借入期間を長く設定することができます。期間を延ばした分、毎月の住宅ローンの返済金額を少なくすることができるので、親子リレー返済を利用することで自己資金が少なくすることができます。
ただし、2世代にわたって住宅ローンを返済していくことによるデメリットがあることも、十分に知っておく必要があります。子どもに負債を引き継ぐことになりますので、子どもの理解を得ることが大前提としてあります。
親子リレー返済に対して、子どもの理解を得られたとしても、将来的に子どもがその住宅に住むとは限りません。子どもが転職や転勤等があった場合、物理的に住宅に住むことができない状態になるかもしれません。また、結婚や出産などで生活環境が変化した時、他の住宅で暮らしたくなるかもしれませんが、親子リレー返済で住宅ローンを既に組んでしまっているため、他の住宅で生活をすることができなくなるかもしれません。
住宅ローンの返済は長い年月がかかりますので、そうしたデメリットも理解した上で親子リレー返済を利用しないと後悔する危険性も十分にあります。

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