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住まいづくりのコラム

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2019.04.03

土地探しの基本!建ぺい率と容積率とは

土地を探す時の基本として、建ぺい率と容積率を理解した上で探すことをお勧めします。土地の方角や駅から近いか、希望のエリアかどうかというポイントも重要ですが、それらと一緒に建ぺい率と容積率も一緒に確認すると土地探しが効率的になります。
建ぺい率と容積率は、その数値の違いによって建てられる住宅の大きさが変わってきますので、それによっては自分が建てたいと考えている住宅が建てられない場合もあります。自分で所有している土地だからと言って、好きに建物を建てたりすることはできず、建築基準法において制限がかけられています。
土地探しの基本として、建ぺい率と容積率について確認していきましょう。

建ぺい率は建物が占める割合

土地の建ぺい率は、敷地の広さに対して建物が面積を占める割合の上限になります。
例えば、建ぺい率60%の土地であれば、土地と建物を真上から見た時に、敷地の広さの60%までの広さを建物に使用することができます。実際の面積で言えば、土地の面積が100坪あるとすれば、60坪までの大きさを建てられるということになります。
簡略的に考えると、一般的な2階建ての住宅で言えば、1階の床面積の広さが建ぺい率によって導き出される、建物を建てても良い面積を下回っていればクリアしていると考えて良いでしょう。

建ぺい率が高ければ良い?

土地の情報を見ていると、建ぺい率80%だったり60%だったり様々な数値が出ているでしょう。先ほどの説明の通り、建ぺい率の値が大きければ大きいほど、広い建物が建てられることになります。
そう考えると、土地の建ぺい率が高ければ高いだけ広い住宅を建てられ、こだわったマイホームを作れる可能性が広がると考えるかもしれません。そうした考え方も一理ありますが、建ぺい率が高いことは建てられる面積が広いというメリット以外にも特徴があります。
建ぺい率が高いと敷地を有効活用することができますが、周囲の建物も同様に敷地の面積に対して目一杯建物を建てることができるようになります。そうなると、建物と建物の距離が必然的に近くなりますので、例えば隣の建物が近くて日当たりが悪かったり、風通しの悪い住宅になったりする可能性が高まります。
特に建ぺい率が高いエリアは、商業地区が多いです。住宅を建てる時には周囲が空き地であっても、そのうち隣地に建物が建つことで日当たりが悪くなったり、窓を思いっきり開けると隣の視線が気になったりする可能性もあります。また、子育て世代であれば、商業施設が多いところよりも、住宅街の方が子どもが外で遊ぶ公園も広々としていますし、交通量も減りますので住環境として快適かもしれません。
そうしたことも考慮して建ぺい率を見てみると土地探しのヒントにもなるかもしれません。

容積率は土地の何倍の延べ床面積を建てられるかの基準

容積率は延床面積の上限を決めています。延べ床面積は、建物のすべての階の床面積の合計値となりますので、容積率が高ければマンションやビルのように建物の階数をどんどん上に積み上げていくことが可能になります。
例えば、容積率200%の土地であれば、敷地面積の2倍までの延べ床面積の住宅を建てることが可能です。100坪の土地があり先ほどの建ぺい率が60%、容積率が200%だとしたら、1階が60坪、2階も60坪(合計120坪)、3階も60坪(180坪)としても、容積率的には問題ありません。
仮にその上の4階を建てるとした場合は、1~3階の同じ60坪の広さは取ることができません。4階は20坪までの広さであれば問題なく建てることができます。

用途地域によって建ぺい率と容積率が異なる

土地の情報を見たことのある方はご存知かもしれませんが、建ぺい率と容積率は用途地域によって値が変わってきます。
例えば、戸建住宅を中心とした住宅街を想定した第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では、容積率は50%~200%とあまり大きな建物を建てられないようにしています。建ぺい率も30~60%と敷地に対してゆとりのある使い方になるように法律で制限されています。
これが第一種中高層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域になると、容積率で100~500%、建ぺい率では30~60%になります。容積率が高まりますので、マンションのような背の高い建物も建てられる地域になります。用途地域によって建ぺい率と容積率が異なりますので、用途地域を見ることで何となくそのエリア全体の雰囲気も掴むことができます。
建ぺい率と容積率で問題がなくても、建築基準法には建物の高さを制限するものがあります。法律での決まりごとがいくつもありますので、建てることのできる住宅のサイズや形状が法の縛りによって変わってきます。
気になる土地に対してどのような建物が建てられるのかなど、細かな情報についてはぜひ建築の専門家である当社にご相談ください。

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