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住まいづくりのコラム

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2019.03.06

固定金利と変動金利の違いと選び方

住宅ローンを組む場合、どこの金融機関から借りようか、金額はいくら借り入れしようか、自己資金として頭金をどれくらい用意しようかなど色々と迷うポイントがあります。
住宅ローンで借り入れる金額や自己資金は、住宅を購入する上でも悩みのタネになりやすいですし、住宅ローンの返済金額や返済年数にも関わってきます。
10年や20年、35年と住宅ローンの返済期間は長期間になりがちですので、毎月の返済金額をしっかりとシミュレーションした上で購入に踏み切ることが必要です。
住宅ローンの返済額にも直結する要素として、金利も借り入れ金額と同様に重要です。
当然のことながら、金利が低ければ低いほど、借り入れに対する返済金額が少額になりますし、金利が高くなれば返済金額が高くなります。
現在、住宅ローンの金利は低く抑えられていますので、住宅ローンを組みやすい環境にあります。

変動金利は半年毎に金利が変動

住宅ローンを組む時に、固定金利と変動金利を選択することができます。
変動金利は、各金融機関が短期プライムレートを基準に金利の見直しを行うこととなります。そのため、変動金利を選択した場合は、半年毎に金利が変動しますので、半年後に短期プライムレートが上がっていれば金利が上昇し、返済金額が高くなります。逆に金利が下がっている可能性もありますので、その時は返済金額が安くなります。
住宅ローンの変動金利と固定金利を比較すると、変動金利の方が安い傾向があります。ただし、将来的に金利が変動していきますので、数年後は固定金利の方が金利は低いという場合も想定できます。

金利の変動がない固定金利

固定金利は名前の通り、金利の変動がなく同じ金利で固定される住宅ローンです。金利が固定されれば、返済金額の変動もないので返済の目処が立てやすいメリットがあります。
固定金利は、借り入れから3年間固定や10年間固定、35年間固定など金融機関が金利を固定する期間を定めた様々な住宅ローンを提供しています。
金利の固定される期間が終了した時には、あらためて固定金利を選ぶか変動金利を選ぶかの選択ができます。固定金利も変動金利も、その変更時点での金利が適用になりますので、住宅ローンを初めて組んだ時とは金利が大きく変わっているかもしれません。その時の金利の傾向を見極めて、変動金利か固定金利か選択を行うこととなります。
また、固定金利の固定期間と金利の関係性としては、固定される期間が短いほど、金利が安く抑えられている商品が一般的です。
変動金利は金利上昇のリスクが怖いけれども、できるだけ返済金額を抑えたいという人は、固定金利で固定期間が短いものを選択する人もいます。

変動金利のリスクと低金利時代のバランスを見ながら

固定金利で有名なのは借り入れ期間が全期間固定のフラット35でしょう。
返済が終わるまでずっと金利が固定ですので、返済金額も一定で変動がありません。
そうなれば返済している間、目処が立ちやすいメリットがあります。無理のない返済計画が組むことができるので、安心して住宅ローンを借りることができます。
その一方で、変動金利は金利の低さが大きなメリットです。現在、金利が低いので将来的に金利がさらに下がっていくことはあまり想像できないでしょう。下がったとしても、返済金額としては誤差の範囲内の金利の差でしかなく、むしろ将来的に金利の上昇があると捉えた上で変動金利を考えるべきです。
その時に実際に借り入れを行う金額と返済年数を元に、金利を変動させたシミュレーションを行って、固定金利と変動金利のイメージを掴むことをお勧めします。変動金利が将来的に上昇していった場合、どれくらいの差が出てくるのか実際に数字を出すと、変動金利と固定金利のどちらが自分に合っているかわかりやすいです。

金利シミュレーションを行って金利の選択を

例えば、3,000万円の住宅ローンを25年で借り入れたいご家庭があったとします。金利はその時の金利を用いてシミュレーションを行うこととなりますが、ここでは全期間の固定金利を1.5%として、変動金利は借り入れ当初0.5%と仮定します。
25年間全て固定の場合は、月々119,980円の返済で、総額35,994,148円の返済額となります。
変動金利を選択して、例えば5年おきに0.5%ずつ金利が上昇した場合、当初5年間は月々106,400円の返済、21年目からは月々120,245円の返済額となり、総額34,381,747円の返済になります。この場合は、固定金利よりも変動金利の方が安く済みます。
同じ変動金利であっても、5年おきに1%ずつ金利が上昇した場合、21年目からは月々135,381円の返済となり、総額で37,023,52円返済金額となります。このパターンになると、全期間固定の金利を選択した方が安くなります。
先々のことは誰にもわからないですが、実際に数字を当て込んで試算してみると金利リスクのイメージがつきやすいです。
ニッケンホームでも住宅ローンのシミュレーションができますので、お気軽にご相談ください。

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