住まいづくりのコラム

家を購入する時点でほとんどの方が検討し、利用するのが住宅ローンです。返済期間が長く、額も大きいため、初めて借りる時は何を基準にどこで借りたらいいのか迷うでしょう。金融機関が扱う住宅ローンは、1,000社を超えるといわれています。選び方がわからなくなるのは当然です。住宅メーカーからすすめられる場合もあるでしょう。

何十年もかかる住宅ローン返済だからこそ、押さえておきたい選び方の基準を解説します。

住宅ローン選びで必ず知っておきたいポイント

①年収に対する借入額

住宅ローンは、年収に対して借りられる金額が決まっています。同時に、購入できる物件の目安にもなるわけです。どのくらい借りられるかというのは、どれくらい返済できるかでもあるので、返済額は年収の20～25%が目安になっています。平均年収で中心になる層の返済額を見てみると、次のようになります。多くの場合は、年収の5～6倍の金額を20～35年と長期に渡って返済していくことになります。

年収（万円）	年間返済額（万円）	毎月の返済額：ボーナス払いなし（円）
400	80～100	約66,000～83,000
500	100～125	約83,000～104,000
600	120～150	約100,000～125,000
700	140～175	約116,000～145,000
800	160～200	約133,000～166,000

※住信SBIネット銀行試算より

もし、住宅ローンの借り入れが物件の100%可能だったとしても、借りる金額が多くなるだけですから、頭金はあったほうがいいでしょう。できれば、物件の20%を頭金として用意したいものです。

ネットで借入金額、返済期間、金利タイプなどを選んでシミュレーションができるツールがありますから、借入金額は審査を受ける前に自分でも見当をつけることが可能です。

ここではボーナス払いを除きましたが、給与が不安定になりやすい今の時代は、なるべくボーナスの分を考えないほうが無難でしょう。

②住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンは、金利の「固定型」と「変動型」に大きく分けられます。「固定型」の代表としては、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した「フラット35」、民間の金融機関では、「固定型」と「変動型」のどちらの扱いもある商品、不動産会社と提携したローンなどがあります。それぞれに金利や手数料などが異なりますが、おすすめするのは、“金利重視”で選ぶことです。

選び方によっては、総返済額で数百万円もの差が出るのが住宅ローンの怖さです。何千万円もの金額を借りるわけですから、少しでも金利の低い住宅ローンを組むことは重要になります。

付帯サービスで、ATM手数料や繰り上げ返済手数料を無料にするなどといったサービスもありますが、総返済額でかかる金利を考えれば比ではありません。中身をよく検討しながら、金融機関を絞っていきましょう。

③返済方法

「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方法からどちらかを選ぶことになります。メリットとデメリットで比べ、どちらが返済しやすいかで無理のない方法を選びましょう。途中の変更も手続きをすれば可能です。

返済方法	メリット	デメリット
元利均等返済	毎月の返済額が一定で、返済計画が立てやすい。	返済額は変わらない分、元金がなかなか減らず、利息もつき、総返済額が「元金均等返済」より多くなる。
元金均等返済	「元金が毎月一定＋利息」の支払いで、返済額が変わる時期がある。元金が減少すれば、利息負担が減り、返済期間が早まる。	返済額が多くなり、家計圧迫の原因となる可能性。

④「借り換え」と「繰り上げ返済」

住宅ローン返済の途中で、少しでも総額を減らすために行う方法が2つあります。タイミングは、ライフスタイルの変化や返済期間が残10年ほどになった時などです。

①借り換え
金利差、残りの返済期間、残高を考え、別の金融機関の住宅ローンに借り換えをし、今の住宅ローンを一括返済する方法です。手数料がかかるため、その時点でメリットがあるかの判断が必要です。

②繰り上げ返済
元金の一部か、全部を先に返済してしまう方法です。元金につく金利は減りますが、返済金額を変えずに返済期間を短縮するか、返済期間を変えずに返済金額を減らすかのどちらかが選べます。前者のほうが総額は減ることになるでしょう。

住宅ローン以外の諸費用

住宅ローンの他、契約時や引き渡し時に諸費用がかかります。項目例は、事務手数料、印紙代、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料、不動産仲介料、不動産取得税、登録免許税、登記手数料などで、物件の3～6%が目安でしょう。その後にも固定資産税や引っ越し代、家具購入代など、様々な費用がかかることを覚えておきたいものです。

諸費用については、条件を付けて住宅ローンに込みで借りられる金融機関もあります。