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土地
2015.09.25

購入した土地はきちんと登録!不動産登記法について

注文住宅でマイホームを建築する場合、土地の購入が必須となります。その際、土地の所有者が変更したことを明記する、"不動産登記"と呼ばれる手続きを行わなければなりません。これはほとんどの場合、司法書士の方に任せることが多いのですが、法律上は誰でも行うことが可能です。
いざ自分が行うとなったときに戸惑ってしまうことのないよう、購入した土地や建物に大きく関係する手続きの内容や流れを知ることは、とても大切なことだといえます。
そこでここでは、不動産登記法とはどのような制度なのか、そしてどのような流れで手続きが行われているのかなどについてご紹介します。

不動産登記法とは

不動産登記法とは、不動産登記の手続きを定めた法律のことをいいます。
不動産登記の主な内容は、土地や建物を購入した際に、"その土地の所有権を持っているのは誰なのか"、"土地の大きさはどの程度か"、"土地はどこにあるのか"などを届け出て、登記簿に記載してもらうというもの。これは「自分の土地に、ほかの誰かが住んでいた」、「自分の家が知らない間に売られていた」などの問題を防ぎ、かつ所有権をめぐる争いを阻止する効果を持っています。

表題部と権利部
不動産登記は、大きく2つに分けることができます。それは"表題部"と"権利部"です。
表題部は数字を用いて、土地や場所、大きさを表します。例えば、土地の場合は所在や地番、地目、地積などを表し、建物の場合は同じく所在、家屋番号、構造、床面積などを表します。一方権利部は、所有権や抵当権、地上権、賃借権などのさまざまな権利を登記します。なお、権利部の登記に関しては、義務付けられていません。しかし、一般的に不動産登記はこの権利部のことをいいます。

不動産を登記したあと、その情報は一般に公開されるため、法務局に足を運べば誰でも閲覧することが可能となります。

不動産登記は誰でもできるのか

不動産登記は、法律上誰でも手続きを行うことが可能です。しかし場合によっては住宅ローンなどの関係で"誰でも行える"という方程式が成り立たないこともあります。

土地や建物を購入した人物が不動産登記を行う場合、銀行はお金を借りる予定の不動産の買主に"金銭消費貸借契約証書"や"抵当権設定証書"を渡さなければなりません。銀行にとって、これはとても危険な行為にあたります。おそらく不動産の売主のなかにも、司法書士資格のない買主に印鑑証明書などを渡すことを嫌がる方が多くいるはずです。しかし、これらの証書や証明書がなければ、不動産登記を行うことはできません。

土地や建物を購入した方が直接不動産登記を行うためには、売主や銀行の協力が必要不可欠となります。とはいえ、こうした協力は現実的でないといえます。すなわち、誰でもできるはずの不動産登記を個人的に行うことは、非現実的であるといえます。 不動産登記を行う場合は、司法書士に依頼するのがおすすめです。専門的な知識を持つプロに任せることで、よりスムーズに手続きを終えることができます。

なお、夫婦間での不動産贈与や所有権移転登記、抵当権抹消登記、建物減失登記などであれば、個人的に手続きを行うことが可能です。関係者に利害関係の影響が及ばない、かつ親しい者同士の間で不動産登記を行うという条件をクリアすることができれば、誰でも手続きを行うことができます。

不動産登記の流れ

不動産登記を行うにあたり必要となる手続きには、書類作成をはじめさまざまなものが挙げられます。ここでは、具体的にどのような手続きがあるのか、またその流れについてご説明します。

まず行うのは、"法務局への書類提出"です。住民票や戸籍謄本など、必要になる書類を用意し、これらを法務局に提出します。この際、登記を申請する"申請書"の提出も必要になります。しかし、申請書は法務局ではなく、住んでいる地域の管轄の登記所申請窓口へ提出します。個人で手続きを行う場合は、必要な書類と申請書の提出先を間違えてしまわないよう注意する必要があります。

書類提出後は、登録官による審査が行われます。"申請書の内容が法律に沿って記入されているか"、"登記記録事項と一致しているか"、"必要な書類に不備はないか"などが審査されます。注文住宅のように家が新築の場合は、登記官が直接現地へ確認に出向く場合もあります。 諸々の審査をクリアし、処理が正しく行えていたかどうかが確認されると、登記が完了します。

登記完了後は、"権利証の発行"へと進みます。権利証の受け取りが可能なのは、登記完了日から数えて3ヶ月以内と限られているため注意が必要です。受け取った権利証は、次に何らかの登記を行う際に必要になります。なお、紛失・盗難にあっても再発行することができないため注意が必要です。

不動産の所在を決める大切な手続き

購入した土地や建物のあらゆる情報を届け出ることを定めた法律である"不動産登記法"。自ら手続きを行わずとも、内容や流れを把握しておくことで、土地や建物に関する情報をより詳しく把握することができます。また、不動産取引を行ううえで出てくる「知らぬ間に自分の土地が売られていた」などの問題を回避することができます。そのため、土地の購入・家の建設を考えている方は、不動産登記法について今一度見直すことが大切です。

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