住まいづくりのコラム

マイホームは一生住むもの。だからこそ、住宅を購入される方の中には、新築住宅を建てる際に、住宅建築にかかるお金の他、立地や周りの雰囲気など事前に様々なことを確認する方も多いのではないでしょうか。
確かに、上記のポイントはとても大切です。ですが、大切なのはそれだけではありません。住宅が、建築基準法や都市計画法などの法律規定に沿っているか確認することが重要です。

「どんな大きさの家を建てるか」。それは人によって様々ですが、住宅の規模には全く決まりがないというわけではないので、建てる際には、法律に沿って一定の基準を満たす必要があります。その際、重要になるのが"土地"です。
住宅を建てる際、基準となる建築基準法には、土地に関する様々な決まりがあります。土地を選ぶ際、参考にしていただけるよう、ここでは建築基準法の中から土地に関する法律について紹介します。

用途地域

住宅は、どこの土地でも同じように建てられるわけではなく、用途地域によって建てられる家の規模が決まっています。用途地域とは、その地域をどのような用途で使用するか定めているもので、「第一種低層住居専用地域」や「第二種中高層住居専用地域」、「工業専用地域」など全部で12種類あります。 用途地域が定められている理由の一つが、地域の生活環境を守るためということ。例えば、工業施設ばかりが集まる地域に住宅が建設された場合、騒音や臭いなど、近隣住民とトラブルになる可能性があるからです。同じような建物が集まることによって、こういった近隣トラブルを起こりにくくし、効率的な活動を行うことができるので、上記のように地域指定がなされているのです。そのため、工業専用地域の場合、重工場専用の地域には、住宅を建築することはできません。また、第一種低層住居専用の場合、建築する建物の高さは10メートルまでという決まりがあるため、それ以上の高さになる建築物は建設することができません。
このように、用途地域によって、建てられる建物の種類、規模などが異なります。そのため、住宅を建築する際は、まずそこがどのような地域に当てはまるのかを確認する必要があります。

広さに関する規制

土地に関する法律で基準となるものの一つに、"広さ"に関する規制があります。上記で紹介した用途地域には、地域ごとに建ぺい率、容積率の大きさが定められており、建設できる建物の敷地面積が決まっています。では、その建ぺい率、容積率とは一体どのようなものなのでしょうか。 建ぺい率とは、建築する住宅の床面積割合のことです。実際に建てる住宅の幅（建築面積）を、大きさ住宅を建築する土地（敷地面積）で割って値を出します。それぞれの用途地域では、例えば「建ぺい率50％」というようにパーセントで定められているので、上記の方法で建ぺい率を出し、敷地に建てられる床面積の範囲内で建築を行います。

なお、この建ぺい率で基準となる割合は1階の床面積割合ですので、2階や3階の面積は割合に含まれません。
もう一つの容積率とは、延床面積の割合のことです。延床面積は、1階だけでなく、2階や3階など建設する建物の総床面積を指すため、上記で挙げた建ぺい率と違い、建物全体の床面積が含まれます。 容積率は、延床面積を土地の敷地面積で割ることによって求めることができます。

接道義務

建築基準法には、土地が道路に接していないといけない、という決まりがあります。これは"接道義務"といって、この基準を満たしていない土地の場合、住宅建築を行うことができません。 では、接道義務には、具体的にどういった基準が設けられているのでしょうか。
まず、住宅を建てる場合、4メートル幅の道路に対して2メートル以上接していなければならないという基準があります。そのため、道路に接していない土地や、道路と接する土地が2メートル未満となってしまうような土地には、住宅を建てることができません。
また、土地の前にある道路が私道（国や地方公共団体が所有している道路でなく、個人が所有している道路）であった場合、上記以外にも規定がありますので、住宅を建てる場合は事前に確認しておくことが大切です。
上記のような規定を満たさなければならないといっても、中には道路が4メートルに達していない場所に土地があるという方もいます。そのような場合は、道路の中心線から土地の敷地に向かって2メートル下がった場所が、道路と土地の境界線となります。
そのため、後退した部分は土地面積に入らないので、道路幅が4メートルに達していなくても住宅を建設することができます。

このように、住宅を建てるにも様々な法律が関わっており、土地によって建てられる住宅の規模も異なります。
土地に合った大きさの住宅を建てる、ということも大切ですが、理想の住宅を建てるために、最適な土地を見つけるということも重要です。
これから土地探しを始めるという方、住宅を建設予定の方は、こういった法律も参考にしながら計画を進めてみてはいかがでしょうか。