住まいづくりのコラム

住宅を建てる時に必ず必要なのが土地です。土地がなければ住宅を建てることはできません。
土地を購入した時には土地の権利書をもらうことになりますが、土地の権利書を紛失した場合はどうなるのでしょうか。
大事なものなので、しっかりと保管しているつもりでいても、権利書を使う場面はほとんどなく、どこに保管したのか分からなくなる方もいます。万が一、土地の権利書をどこに保管したか分からなくなり紛失してしまった場合はどうなるのでしょうか。
また、土地や建物の権利関係は法務局で登記を行うことで明確にしています。登記を行わなかったらどのようなデメリットが発生するか、不動産の権利関係について確認してみます。

所有者や権利関係を明確にする土地・建物の不動産登記

日本の不動産は、どこまでが誰の持ち物かを明確にするため、土地や建物を法務局に登記を行って権利関係を明確にしています。それが不動産登記と言われるものです。不動産登記には、土地の面積や建物の床面積、構造などの情報や土地・建物の所有者が誰なのかが記録されています。
現在は電子化されているので、不動産の登記情報はデータとして記録されており、インターネットからでも登記事項証明情報、一般的に言う謄本を取得することができるようになっています。
謄本には、面積や建物の構造、所有者の氏名や住所などの情報の他、住宅ローンを借入して担保提供を行なっている場合は、どこの金融機関の抵当権がされているか、共同担保目録がある場合にはその内容も記されることになります。所有者の情報とともに、不動産の抵当権者の権利関係の順位も明確に法務局にて記録が残されます。

不動産の登記手続きが必要なタイミング

法務局へ登記手続きが必要となるのは、土地や建物の不動産を売買した時や相続が発生した時、また贈与や不動産の交換が行われた時は、所有者が変更となるので所有権移転登記が必要です。また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が抵当権を設定するケースがほとんどですので、抵当権設定登記が行われます。
相続や売買などで土地を分筆する時は土地分筆登記、地目が田や畑のものを宅地に変更する時は地目変更登記が必要になります。このように不動産の情報を変更する際は法務局への届出が必要になります。
これらの登記関係は、司法書士が代行して法務局で手続きを行うのが一般的です。登記の手続きには登録免許税を納める必要があり、また司法書士に依頼することで司法書士への報酬も発生することになります。

登記の手続きをしなかった場合のリスク

これらの不動産登記手続きは、所有権や抵当権の設定を行わなければならないという義務は実はありません。土地や建物を手に入れたとしても、所有権移転登記を行なって自分の名前に書き換えるかどうかは、所有者の判断でしなくても法的には問題ありません。
一般的には売買時には他人から不動産を譲り受けるので、所有権移転を行わない方はほとんどいません。ただ、相続などで不動産を譲り受けた場合、元々の所有者はすでに他界していなくなっているので、所有権移転をしなくても安心してしまう人がいます。
もし、不動産の登記をしていない場合、不動産登記を早くした方に登記されてしまいます。売主が２人に同じ不動産を売ったとしたら、登記を早く行なった方が所有権を主張できるようになり、物事が有利になってしまいます。そのようなことを考えると、所有権移転登記の義務はないにしても、手続きは確実に行なった方が良いでしょう。
また、不動産登記を行っていなければ、抵当権の設定もできないことになりますので、金融機関からの借入を行うこともできないことになります。

土地権利書の役割

土地権利書の正式名称は「登記済証」で、登記を行った登記名義人を証明する書類となります。平成17年3月７日以降は「登記識別情報」が発行されるようになり、どちらも所有者を示すものとなります。
これらの土地の権利書や登記識別情報を紛失してしまった場合はどうなるのでしょうか。紛失した場合は再発行してもらえば良いのではないかと考える方も多いと思いますが、実はどちらも再発行をすることはできないものとなっています。
それでは、紛失した場合は不動産の権利を主張できなくなり、土地や建物を売買することもできなくなるのではないかと考えてしまうかもしれませんが、もし紛失をしてしまって再発行ができなくても、不動産の所有者本人であることを証明できれば売買などの手続きは可能です。
ただし、土地権利書や登記識別情報を紛失してしまった場合、本人確認は時間や手間を要することになります。売買を行おうとした時も、売主の都合で買手側を待たせることも考えられますので、土地権利書や登記識別情報は紛失をしないよう大事に保管しておくのが安心です。