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住まいづくりのコラム

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2019.07.01

住宅ローン減税で大きく節税を

毎月、給料から天引きされている税金が、住宅を購入することで税金が返ってくる可能性があります。住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、年末の住宅ローンの残高、もしくは住宅の取得対価によって所得税が年末調整で返ってきます。
どのくらいの金額が返ってくるかというと、平成26年3月までに入居した方は10年間、最大で年間200万円の控除額となります。平成26年4月~令和3年12月までに居住をし、住宅購入費の消費税率が8%を適用されて購入をした方は、10年間で最大400万円の控除を受けることが可能です。
消費税率10%が適用されて令和元年10月~令和2年12月までに住宅を購入した方は、1~10年間は最大400万円、11~13年目までは最大120万円の控除を受けることが可能です。

住宅の価格が3,000万円であれば年間30万円

住宅ローン控除を実際に計算してみると、どれくらい節税効果があるのかが分かりやすいです。
令和元年の6月に入居を始めた方で、3,500万円の住宅ローンを組み、3,000万円の住宅を購入したとします。年末の住宅ローンの残高が3,400万円だとすると、住宅を購入した金額の方が少ないので3,000万円の住宅取得価格に1%を乗じた30万円がその年の控除額となります。
この30万円は、毎月給料から天引きされている所得税が30万円分戻ってきます。もし、1年間で30万円分の所得税が天引きされていない場合は、住民税からも残りの控除額を引くことができます。住民税の場合は、年間13.65万円までの上限となりますので、それ以上控除額が残る場合は控除しきれないことになります。
この控除は毎年、計算を行って控除額が決まりますが、最大10年間控除を受けることができますので、10年間での税金の控除金額としては大きなものになります。

生命保険控除よりも住宅ローン減税の方がお得

年末調整の中では、生命保険の控除だったり医療費の控除だったり、所得税を控除できる項目はいくつかあります。生命保険や医療費は、年末調整の中で所得控除に該当します。
所得控除であれば、年間の収入が1,000万円だった場合、1,000万円から生命保険の控除額を引き、そこに税率をかけることで所得税額が決まります。
住宅ローン減税の場合は、所得控除ではなく税額控除となりますので、1,000万円の収入から生命保険料などの所得控除を差し引き、税率を掛け合わせて税額を確定。その税額から住宅ローン減税の金額を差し引きできます。そのため、生命保険料などの所得控除と住宅ローン減税の金額が同額だったしても、住宅ローン減税の方が税金からダイレクトに引くことができますので減税効果は大きくなります。

住宅ローン減税の適応は新築住宅、中古住宅、増築・リフォーム

住宅ローン減税を受ける対象住宅は、新築住宅だけでなく、中古住宅や一定規模以上の増築・リフォームも対象となります。省エネ化やバリアフリー化といった改修工事も100万円以上の工事費は住宅ローン減税の対象となります。
そして住宅に関しても、制度の対象となる要件が決められています。まず、自ら居住する住宅である必要があります。
例えば、住宅を建設して他の方に賃貸するような場合は対象となりません。建てられた本人が居住する必要がありますので、住宅の引き渡し又は工事完了後6ヶ月以内に居住する必要があります。
住民票も居住先に移す必要がありますので、セカンドハウスや別荘といった使い方も住宅ローン減税の対象にはなりません。
さらに、住宅の床面積も要件としてあります。床面積が50平方メートル以上あることが求められており、戸建て住宅の場合は壁心によって計測された床面積、共同住宅の場合は内法によって計測することとなります。
住宅ローンの返済期間も要件の1つに組み込まれています。借入金の償還期間が10年以上あることが必要になりますので、返済期間が短期間の融資による住宅ローンを組んだ場合は住宅ローン減税の恩恵を受けられない可能性がありますので、住宅ローンを組むときには要注意となります。
また、年間の合計所得額が3,000万円を超える方は住宅ローン減税の利用をすることができません。

最初に入居した年は確定申告が必要

住宅ローン減税を受けるには、入居した年の収入について確定申告を行う必要があります。入居した年だけは、1月~12月の1年間の収入について、翌年の3月15日までに確定申告を行うことが必要です。
入居してから2年目以降からは確定申告を行う必要はなく、年末調整の中で住宅ローン減税の控除を適応することができます。1年目のみ確定申告を行いますので、難しそうで煩わしいと感じる方もいるかもしれません。
しかし、住宅ローン減税を受けるための確定申告は、必要な書類を整えるのもそう難しいことはなく、住宅ローンの残高証明や住宅の謄本、住宅の請負契約書や売買契約書といった書類です。住宅ローン減税の節税効果は大きいので、しっかりと準備をして確定申告の期日までに税務署へ申告するようにしましょう。

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