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住まいづくりのコラム

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2018.12.03

土地の契約時に確認すること

土地の契約を行う段階まで進むと、いよいよマイホームを手に入れるのも目前のところまで来ています。なかなか希望のエリアで土地が見つからなかったり、条件が合わなかったりと、理想の土地を見つけ出すまで苦労したご家庭も多いでしょう。
土地の契約をした後に、「こんなはずではなかったのに…」といった思いがないようにしなければなりません。そこで、いざ土地の契約をしようとする場合に気をつけるべきポイントを確認していきましょう。

土地の境界線を確認

意外と見落としがちなのが、土地の境界線の確認。
不動産仲介業者が間に入っているからといって全てお任せしていると、意外な落とし穴がある場合もあります。不動産仲介業者の中には、境界の確認をしっかりとしない業者もありますので、後々に困ったことがないよう買い手側も境界の確認は不動産仲介業者と一緒に行いましょう。
一般的に土地の境界を示す境界石が土地の角に埋まっています。ただ、経年劣化で境界石が劣化して境界が曖昧だったり、あるはずの境界石がなかったり、境界石の場所がずれていたりということもあります。そうした場合であっても、測量を行って隣地の方と境界の同意を行うことで解決できます。契約時に境界が不明な場合は、境界をしっかりと明示してくれることを再確認しましょう。

境界近くのものはどちらの土地の所有物?

敷地の境界近くにある塀や柵などが、どちらの土地の所有物なのかを事前に確認しましょう。ブロック塀など古くからある塀の場合、どちらの建物であるかが曖昧な状態になっている可能性もあります。特に隣地の方も前に住んでいた人から購入した家で、お互いに自分の塀ではないと思い込んでいるケースもあります。または、塀が後ろのお宅と繋ぎ目なく繋がっていることもあります。昔は1つの敷地だったが、途中で土地の半分を売り渡した場合や、元々、お隣に親族が住んでおり、一緒に塀を立てた場合などに発生するケースで、所有者が変わっていく事で塀の所有者が曖昧になっていきます。
こうした場合に問題になるのが、塀を取り壊したい時や塀が壊れて修理が必要になった時など。どちらが費用を負担して修繕を行うのか、塀を取り壊そうと思ったら隣地の人が自分の塀だと主張して壊せなかったなど、後々でトラブルになるかもしれません。
塀の修繕や取り壊しは、まとまったお金がかかりますので契約時に曖昧な所有物がないように確認しましょう。

建物を建てられる土地?

土地だけ先行して探して、ハウスメーカーや工務店にまだ相談していない方は要注意です。土地によっては、建物を建てられない場合もありますし、建物を建てられるとしても希望通りの家を建てられないかもしれません。
まず、土地が道路に対して2m以上の幅で接道していなければ建物の建設ができません。これは建築基準法で定められており、道路に接する幅が狭かったり全く接していなかったりする場合には法律上、建物を立てることができません。隣の土地を少し分けてもらう等を行わなければなりませんので、知らずに土地を購入してしまっては大変です。
また、普通に道路に面している土地であっても、接している道路の幅が4m未満の狭い道路も注意が必要です。その場合、みなし道路として4mの幅を取るために道路の中心部から2m分、建物を建てることができない敷地ができます。一般的には「道路が狭いので敷地をセットバックする」というような表現で言われることが多いですが、簡単に言うと使える土地が狭くなると捉えておけば良いでしょう。
建物を建てられる土地が狭くなると、思い描いていた住宅を建てられない可能性もありますので、土地の購入前に専門家に図面を引いてもらうことが重要です。

既存の建物は取り壊した上での引き渡し?

土地の上に建物がある場合、建物を取り壊した上での引き渡しかどうかも事前に確認が必要です。
建物を取り壊して引き渡しの場合、引き渡しの時期も確認しましょう。解体まで時間がかかり数ヶ月後の引き渡しの契約になっていると、その分、住宅を建てられる時期も後ろに伸びていきます。先方の都合もありますが、通常よりあまりにも引き渡しの時間がかかる場合はスケジュールの交渉や理由を再確認しましょう。
また、建物を取り壊さず、現状の姿のままで引き渡しの場合もあります。その場合は土地の引き渡しを受けた後に既存の建物を取り壊すことになりますので、解体に関わる費用が必要となりますし、業者の手配等も必要です。

水道やガス管の有無も確認しましょう

水道やガスの配管が通っている地区かどうか、敷地内にも通っているかを確認しましょう。水道管の引き込みがない場合は、住宅を建てる前に水道管の引き込み工事が必要になります。
また、水道管が通っていたとしても、他人の敷地を通って自分の土地に水道管が引き込まれている場合や、水道管を共有している場合もあります。道路部分の水道管は自治体の負担で修繕が行われますが、個々の土地を通った水道管の修繕等は、自治体は費用を負担してくれません。こうした場合、費用は個人負担となります。
水道管を共有しながら利用している場合、修繕費用の割り振りも話し合いが必要です。将来的なリスクにも繋がりますので、こうしたところも確認しましょう。

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