一宮市の土地価格2026｜駅別相場と「土地にいくらかける」の考え方

一宮で土地を探し始めると、物件情報は山ほど出てくるのに、「この価格は高いのか安いのか」を判断する物差しがないことに気づきます。

相場記事もありますが、市の平均坪単価だけでは自分の候補地に使えません。一宮は駅までの距離で、戸建て向けの土地が約5倍変わる街だからです。

国土交通省の2026年公示地価（地点別データ）を市平均に集計すると、一宮市の住宅地は90,650円/㎡・前年比+2.53%。この「平均」の中身を分解するのがこの記事です。

私たちニッケンホームは、1979年の創業から45年以上、この一宮で3,800棟以上の家を建ててきた会社です。土地の相談を受け続けてきた立場から、相場の読み方と「土地にいくらかけるか」の考え方をまとめました。

2026年の相場｜住宅地平均90,650円/㎡（坪約29.9万円）

一宮市の土地価格は用途によって大きく異なります。国土交通省が毎年1月1日時点で公示する公示地価から、2026年度の全用途平均を見ると108,740円/㎡です。しかし注文住宅を建てるなら「住宅地」の相場を見ることが重要です。

用途	公示地価（円/㎡）	坪単価（参考）	前年比	調査地点数
住宅地	90,650	約29.9万円	+2.53%	46地点
商業地	148,626	+4.54%	26地点
工業地	67,760	+1.98%	5地点

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の公示地価を基にした市平均の集計値（集計：土地代データ）、一宮市「地価公示」（0586-28-8629 建設総務課）

住宅地の相場（90,650円/㎡・坪29.9万円）について 一宮市で注文住宅の土地を探すなら、平均的な相場は坪30万円前後です。土地50坪なら1,500万円前後が目安になります。ただしこれはあくまで市全体の平均。駅に近いエリアと遠いエリアでは3倍以上の差が出るため、「平均だからこのくらい」という判断は危険です。

商業地（148,626円/㎡）について 一宮市の商業地は住宅地の1.6倍の価格です。特に尾張一宮駅周辺の商業地が高く、商業・オフィス需要の強さを反映しています。駅前の再開発により、この地域の価格上昇率は4.54%と住宅地より高いのが特徴です。注文住宅は住宅地に建つのが通例ですが、参考として商業地の相場も押さえておくと、「なぜこのエリアは高いのか」という市内の構造が見えてきます。

工業地（67,760円/㎡）について 工業地は住宅地より約25%安い相場です。工業施設の需要よりも、住宅・商業地への需要が強いため、工業地は緩やかな上昇に留まっています。注文住宅を探している方は工業地を候補にすることは稀ですが、候補地が工業地に近い場所にないか確認することは重要です。工業施設が近いと、音や運搬トラックの通過があるため、住環境に影響する可能性があります。

駅別・地区別の格差｜戸建ての土地どうしで約5.3倍・駅までの距離で決まる

一宮市内の土地価格は、駅距離と地区の特性で大きく変わります。押さえておきたいのは「商業地」と「住宅地」という用途の違いが価格を左右する構造を理解することです。

用途別の価格差と上昇率の違い

2026年度の公示地価によると、一宮市の商業地平均は148,626円/㎡。これに対し住宅地平均は90,650円/㎡です。市全体では商業地が住宅地の1.6倍という価格差があります。更に注目すべきは、上昇率の違いです。

用途	公示地価（円/㎡）	前年比	調査地点	意味
商業地	148,626	+4.54%	26地点	駅前再開発・オフィス需要が強い
住宅地	90,650	+2.53%	46地点	緩やかな回復・エリア格差が拡大
工業地	67,760	+1.98%	5地点	住宅・商業需要に圧された

商業地が+4.54%で上昇しているのに対し、住宅地は+2.53%。この約2倍の成長率の違いが、一宮市の構造的な変化を示しています。駅前や利便性の高い地区へ投資・開発が集中し、それ以外の郊外エリアとの価格格差が広がる「二極化」が進行しているのです。

駅別・地区別の具体的な格差

住宅地の中で見ると、いちばん高い標準地は栄1丁目の335,000円/㎡（坪110.7万円）、いちばん安いのは蓮池の38,800円/㎡（坪12.8万円）です。差は約8.6倍になります。ただし上は高層マンションが建つ土地、下は市街化調整区域で原則として家を建てられない土地です。注文住宅を建てる人が実際に選べる土地どうしで比べると、話は変わります。

標準地の場所	価格（円/㎡）	坪単価	現況	最寄り駅まで
栄1丁目（住宅地で最高）	335,000	110.7万円	共同住宅（14階建て）	尾張一宮 500m
神山1丁目	220,000	72.7万円	戸建て	尾張一宮 320m
市平均	90,650	30.0万円	—	—
浅井町大野	41,800	13.8万円	戸建て	木曽川 4,500m
蓮池（住宅地で最安）	38,800	12.8万円	戸建て・市街化調整区域	萩原 2,900m

※出典：一宮市「一宮市内の 令和8年 地価公示」。国土交通省 土地鑑定委員会の地価公示から一宮市分を市が抜粋したPDFで、用途区分が「住宅地」の46地点から抜き出しました。同PDFの注記のとおり、公示価格は近隣地域の標準的な価格水準を示すもので、市内で最高または最低の地価を示すものではありません。

現況が戸建てで、かつ市街化区域内という条件でそろえると、神山1丁目の220,000円/㎡（尾張一宮駅から320m）と浅井町大野の41,800円/㎡（木曽川駅から4,500m）で、差は約5.3倍です。駅まで320mか4.5kmか。その違いが、そのまま土地代の差になっています。市平均の坪30.0万円は、この幅の中の1点にすぎません。

駅前再開発が商業地を押し上げる構造

注目すべきは尾張一宮駅周辺の商業地が年4.54%の高い成長率を保っていることです。駅前再開発により、オフィスやテナント、商業施設の需要がけん引しています。注文住宅の用地としてはやや高めですが、利便性を最優先する購買層にとっては検討対象になります。

同時に、この駅前集中投資は郊外との価格格差を拡大させています。中心部に資金・施設・人口流入が集約される一方で、駅から離れた周辺エリアは相対的に低下圧力を受けるという構図です。2026年の公示地価で見れば、商業地の上昇率が住宅地の2倍という数字は、この傾向が加速していることを示しています。

わが家を探すなら「用途と駅距離」を同時に見る

注文住宅を探す際の鍵は「自分たちのライフスタイルに、どの価格帯の場所が必要か」を問い直すことです。駅近の利便性が高い環境（相場：坪40～50万円超）と、駅から少し離れた環境（坪20～30万円）では、同じ予算でも手に入る「敷地サイズ」「建物の性能」「周辺環境」が大きく異なります。どちらが正解かは、家族の生活パターンで決まります。

推移と今後｜5年続けて上昇・ただし駅前と郊外の二極化が進行中

一宮市の住宅地の相場は、2022年から2026年まで5年続けて上がっています。その前は長く低迷していて、2012年（平成24年）の71,600円/㎡のときは前年から0.8%下がっていました。

年次の推移｜2022年から2026年で約15%

金額で見ると、2022年の78,900円/㎡から2026年の90,700円/㎡へ、5年で約15%上がりました。1㎡あたり約1.2万円の差です。40坪（約132㎡）の土地なら、同じ場所でも5年前より約156万円高くなっている計算になります。

2012年と比べると、14年で約27%上がったことになります。ただし調査対象となる標準地の数が、2012年の27地点から2026年は46地点に増えています。対象そのものが入れ替わっているため、離れた年どうしを単純に比べることはできません。

年	住宅地の平均価格（円/㎡）	前年比	標準地の数
2012年（平成24年）	71,600	△0.8%	27地点
2022年（令和4年）	78,900	+0.7%	46地点
2023年（令和5年）	81,700	+1.7%	46地点
2024年（令和6年）	84,900	+3.3%	46地点
2025年（令和7年）	88,100	+2.9%	46地点
2026年（令和8年）	90,700	+2.5%	46地点

※出典：愛知県「市区町村別平均価格・平均変動率一覧表（地価公示）」。各年1月1日時点。金額は百円単位で丸められています。1章の90,650円/㎡は一宮市が公開する抜粋資料から算出した値で、同じ数字を指しています。

長期のトレンドから読めるのは、「一宮の地価には底堅さがある」ということです。2012年を底に、下がった年をはさまずに回復してきました。ただし上がり幅は年2〜3%台で、急に跳ね上がっているわけではありません。

直近の動向｜上昇率は2〜3%台で推移

上昇率は2024年の3.3%がいちばん大きく、2025年は2.9%、2026年は2.5%と少しずつ落ち着いてきました。それでもマイナスにはならず、プラスを続けています。

この「加速 → 鈍化」の動きは、典型的な回復局面です。最初は底値からの反発で急速に上昇し、ある程度の水準に達するとペースが落ち着く。この後、「どこで安定するか」が重要になります。

「平均値上昇」の裏にある二極化構造

ここで重要な注意点があります。市全体の平均が「+2.53%」と上昇していても、市内のすべての地域が均等に上昇しているわけではありません。実際には、駅前と郊外で大きく異なっています。

• 駅前・商業地エリア：+4.54%で上昇（尾張一宮駅周辺・駅前再開発の効果）
• 住宅地全体：+2.53%（平均）
• 郊外・農地混在エリア：横ばいか下降傾向（推定）

つまり、市全体の「+2.53%」という平均値は、駅前の高い成長率と郊外の低い成長率が「足し合わされた」結果に過ぎません。自分の候補地がどちらに位置するかで、実際の価格動向は大きく異なるのです。

人口減少下での二極化加速｜2020-2035年で7.3%の人口減

国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、一宮市の人口は2020年から2035年にかけて7.3%減少する見込みです。全体として人口が減る中、何が起こるかというと：

1. 駅前・商業地への集約化：仕事・買い物・医療が集中する地域に人口流入が加速
2. 郊外の相対的低下：駅から遠い地域は若い世帯の転出、高齢化が進行
3. 価格格差の拡大：利便性が高い地域の資産価値は保ちやすく、郊外は下落圧力増

これは「一宮が衰退している」というより、「人口構造の変化に応じて、住まい選びの価値基準が変わっている」ということです。かつてはどこでも地価が上昇する時代でしたが、今は「どこを選ぶか」が資産価値を左右する時代に移行しています。

同時に、家を建てる際には重要な視点があります。利便性の高い地域は長期的な資産価値を保ちやすい傾向が見られます。家は「30年住む資産」です。駅前で「今の利便性」を買うのか、郊外で「広さや自然」を買うのか、あるいはその中間を選ぶのか——その判断が、30年後の資産評価を左右します。

土地価格の調べ方｜3つの価格指標の使い分けで精度を高める

土地価格を調べる方法は複数あります。それぞれ異なる時点・地点・目的で調査されるため、仕組みを理解した上で活用することが重要です。素材選びと同じように、「この価格情報は何のために作られているのか」を知ると、判断の精度が大きく変わります。

3つの価格指標の比較表｜目的と信頼性で選ぶ

調査方法	調査時点	調査主体	対象地点	信頼性	銀行融資	活用シーン
公示地価	毎年1月1日	国土交通省	全市的に均等配置（46地点）	★★★★★	最優先	融資判定・買値交渉
基準地価	毎年7月1日	愛知県	公示地価を補完	★★★★	補助判定	トレンド確認・季節変動
実取引価格	随時	国土交通省統計	市場での実績	★★★	参考値	相場感・実際の売買例

3つの価格の「役割」と調べ方

①公示地価（最も重要）

国土交通省が毎年1月1日時点で、鑑定評価をもとに公表する「標準的な価格」です。銀行の融資判定はこれを基準にします。

調べ方：

• 国土交通省不動産情報ライブラリ → https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/
• 毎年1月1日時点の価格が掲載
• 住所や地番で検索可能（「◎◎丁目△番地」という具体的な地点の価格がわかる）
• 最も信頼性が高く、銀行融資に直結

②基準地価（トレンド確認用）

愛知県が毎年7月1日時点で調査する価格です。公示地価とは異なる地点で調査されることが多く、「1月と7月の2つの時点」で情報を得ることで、上昇・下降のトレンドを読みやすくなります。

調べ方：

• 愛知県 地価調査結果（毎年7月発表）
• 公示地価では調査されていない地域をカバー
• 公示地価と基準地価の両方を見ることで、「半年間でどう動いたか」がわかる

③実取引価格（参考値・検証用）

国土交通省が「土地総合情報システム」で公表する、実際に売買された価格の統計です。公示地価との比較で「実市場はどうなっているか」を確認できます。

調べ方：

• 土地総合情報システム（MLIT）で過去の取引例を検索可能
• ただし個人情報保護のため、時間差（数ヶ月遅れ）と地域の範囲は大きめ
• 「相場より高い・安い」の判断時の参考値として活用

一宮市役所への直接問い合わせ｜最新データと詳細を確認

公式データと同時に、市役所から直接入手することをおすすめします。

一宮市役所 建設総務課（地価・土地情報の窓口）

• 電話: 0586-28-8629
• 部署: 建設部 建設総務課 土地係
• 対応内容:
  • 一宮市が抽出した公示地価・基準地価のPDF提供
  • 市の地価評価基準・方針の説明
  • 候補地周辺の地価トレンド相談（無料）
• 公式ウェブサイト: https://www.city.ichinomiya.aichi.jp/kensetsu/kensetsusoumu/1044392/1010090/index.html

市の窓口に電話すると、「このエリアは駅前再開発の影響で上昇中」「この地区は今後の変化は限定的」といった、背景情報も教えてくれます。公示地価という「数字」だけでなく、「その数字が何を意味しているか」を理解することが、正確な判断につながります。

3つの数字が異なる理由｜測定地点と時期の差

同じ地区でも、測定地点が異なれば価格は変わります。また公示地価（1月1日時点）と基準地価（7月1日時点）は時期が異なるため、その間の経済動向や開発動向を反映した違いが出ることもあります。

例えば、「1月の公示地価は90,650円/㎡だったが、7月の基準地価は92,000円/㎡だった」という場合、半年間で上昇トレンドにあることが読み取れます。逆に下降していれば、市場に弱気な動きが広がっている可能性もあります。

複数の情報源で確認することで、単一の数字では気づかない「市場の微妙な動き」が見えてきます。

価格の先にあるもの｜駅前・郊外の二極化下で「安い土地」の本当の理由を見抜く

「50坪で坪25万円の安い土地が見つかった」という話を聞くと、ついそれに飛びつきたくなります。しかし、安さの背景には必ず理由があります。特に、駅前と郊外の価格が急速に二極化している今、「なぜこの土地は相場より安いのか」を見抜く目が重要です。

安さの理由を4つに分類｜本当の理由を見つける

理由1：駅距離が遠い（構造的な要因）

駅から徒歩30分以上、または自動車で10分以上かかる土地は、利便性が低いため相場より安くなります。二極化が進む今、駅前商業地が+4.54%で上昇する一方で、駅から遠い郊外は価格上昇の恩恵を受けにくい構造になっています。

一宮市は自動車通勤が一般的ですが、買い物・通学・医者・子どもの習い事まで、すべてに車が必要な生活と、そうでない生活には、30年単位で大きな時間・家計の差が出ます。駅距離が遠い選択をする場合は「本当に家族のライフスタイルに合っているか」「子どもが独立してからはどうなるか」まで想定して判断してください。

理由2：自然災害のハザード（リスク要因）

浸水ハザードマップで危険地域に指定されていないか、津波や土砂災害の危険性がないか確認が必須です。一宮市には木曽川・日光川・新川・五条川・青木川・浅井川といった河川があり、豪雨時の浸水リスクが存在します。

ハザードマップで「危険」と判定されている土地は、単に価格が安いだけでなく、火災保険料が高くなる場合もあります。さらに重要なのは、将来の売却時です。「水害リスク地域」というラベルが付いた土地は、買い手がつきにくくなります。30年後に引越しや相続を考えたとき、「安く買ったけど売れない」という事態も起こり得ます。

理由3：土地の形状が悪い（建築上の制約）

三角形や著しく不規則な形状の土地は、建築できる面積が限られます。また通路として使えるスペースが多くなり、実際に家を建てられる範囲が想定より小さくなることがあります。

「50坪と書いてあったから」と契約後に、実は40坪分しか家が建てられないことが判明——こうした事態を避けるため、公図や実測図で形状を確認し、設計者に「建築可能な平面図」を作成してもらうことが重要です。同時に、形状が悪い土地は「将来の売却時にも買い手がつきにくい」という点も考慮してください。

理由4：接道条件が悪い（法的な制約）

道路に面していない「袋地」や、狭い通路を通ってしか入れない土地は、建築基準法で定められた接道条件を満たさないため、建築できない場合もあります。一見広い敷地でも、実は建物が建てられない可能性があります。

候補地を見つけたら、必ず「建築基準法上の接道要件（4メートル以上の道路に2メートル以上接道）を満たしているか」を確認してください。これは単なるチェックではなく、融資を受ける際の銀行判定にも影響します。

浸水の想定区域は一宮市のハザードマップの見方と一宮市の浸水リスクの調べ方、学区は一宮市の学区の調べ方で確認できます。

駅前・郊外の二極化が予算配分を変える｜土地と建物のバランス再考

一宮市の平均相場は坪30万円、工事相場は坪70～80万円程度です。50坪の場合、土地1,500万円＋建物3,500～4,000万円が従来の「標準的な配分」でした。

しかし、駅前と郊外の価格差が拡大している今、選択肢は大きく広がっています：

選択肢A：駅前で小さく＆高性能

• 土地50坪で坪40万円 → 土地2,000万円
• 建物を3,000万円に抑えてでも、駅近・利便性を優先
• 30年後：資産価値保持のメリット大

選択肢B：郊外で広く＆カスタマイズ

• 土地60坪で坪20万円 → 土地1,200万円
• 浮いた800万円を建物の性能や設備に回す
• 断熱性能を高める（冬夏の光熱費削減・30年で回収可能）
• 耐震等級3を取得
• 太陽光パネルを導入

郊外で土地を抑える選択をする場合は、単に「建物代を浮かす」のではなく「建物性能への投資」に充てることが、長期的な満足度につながります。

人口減少下での二極化加速｜選ぶなら「後悔しない理由」を確認する

今の日本の地価トレンドは「人口減少下での選別」です。駅前・利便性が高い地域は価値を保ちやすく、郊外は相対的に下落圧力が増す構造が、今後も続く見込みです。

安い土地に飛びつく前に、以下を自問してください：

• この土地で、子どもが成長してからも家族は住みたいか？
• 10年後・20年後に売却するとき、買い手はつくか？
• ハザード・駅距離・形状を総合判断しても、納得して買えるか？

安さの理由が「単に駅が遠いだけ」なら、それはライフスタイル次第で選べます。しかし「ハザードがある」「接道条件がおかしい」なら、手を出すべきではありません。複数のプランを検討し、焦らず判断してください。

実際に建った家｜敷地の広さが2倍違う一宮市の2棟

相場の話はここまでです。最後に、実際に一宮市で建った家を2棟紹介します。片方は敷地44坪の密集地、もう片方は敷地88坪。土地にかけた額が違えば、できることも変わります。

一宮で実物を見る — 今伊勢町の2階建てモデルハウス

土地にいくら置くかを決めると、建物に残る予算も決まります。今伊勢町本神戸の2階建てモデルハウスは、壁と廊下を減らして建坪を抑えた家です。

まとめ｜相場は「平均」でなく「駅距離の構造」で読む

これまでの内容をまとめると、

• 住宅地平均は坪約29.9万円。ただし戸建て向けの土地どうしで、駅近と郊外に約5.3倍の差がある
• 2012年を底に緩やかな回復基調。一方で人口減少下の二極化という構造も進む
• 安い土地には理由がある。ハザード・学区・駅距離を確認し、土地と建物の予算配分で決める

となります。

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