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2018.01.31

建て替えのタイミングの見極め

新築で建てた家も年月とともに劣化して来るもので、維持管理を行うことは長持ちさせる上でも大切になってきます。木造の家の寿命は27年から30年とされていますが、これだけ経つと、朽ち果てて取り壊しを行うことが多いという意味ではなく、あくまで新築時から取り壊されたまでの建物の築年数の平均年数とされています。
従って平均寿命より長い築40年や50年といった物件も多く見られ実体を表しているとは言えないものです。法定耐用年数は減価償却するのにその年数で資産価値がゼロになり固定資産の評価もゼロになるという意味を持ちます。ただ一定の時期が来ると建て替えも検討することになります。

建物を長持ちさせるには改修工事も必要です

住宅を維持管理するには一定の期間が経ったらリフォームを行うことも多いです。例えば長い年月を経る際に起こることは外壁が変色することや、紫外線や風雨に晒され続けているうちに表面が温度変化で収縮を繰り返し、塗装の剥離やクラックを生じることも起こってきます。

特に窓回りにおいて、シーリング材が剥がれてしまうと、防水の役目を果たさなくなってくることもあります。そういった状態を放置しておくと、雨水が浸入して雨漏りを起こしてしまうことも十分にあり得ます。シーリング修理については、1時間もかからずに完了するのがほとんどなので雨漏りして壁の張替えのリスクなどを考えると、定期的に建物の診断を受けておいた方が賢明です。
また、外壁塗装の場合は塗料の種類によって耐久年数や価格も違い、最近では20年以上持つ塗装を行うことも可能になっています。

家族の人数や機能性の変化について

その家に長く住んでいると、お子様の進学や就職、あるいは結婚によって家から離れ家族の人数も変化してきます。独立したはずのお子様の物が未だに占拠している、必要性の低い残っている等々、いつも雨戸が閉まっている部屋が増えてしまう住宅は多く見受けられます。

これまで家づくりにおいて、「作る」ことをメインに考えていましたが、こういった使われてない部屋が増えてくるのは、あまり喜ばしいことではありません。家族構成は減っていっても、暮らしというのは生きている限り続いていくものですから、気持ち良く暮らし続けていくからには、間取りを見直していくというのもありなお話しです。

天気の良い日の昼間であっても、雨戸を開けない部屋があるという事は、闇を抱えるような感じがして、とても悲しく感じます。
そういったことを解消するリフォームもこれから増えてくるのではないでしょうか。

家が古くなると建て替えも検討

家族構成が変わった時のリフォームが、これから増えてくるだろうとい先述しましたが、それに加えバスルームやキッチンの設備が古くなり、使用自体に問題が発生するといったことや、使いづらくなってくるというのもあります。
こういった暮らしの変化が建て替えへと気持ちが傾くことになります。

もし間取の変更や設備機器の取替程度で済む場合には、建物内の生活空間を移動させながら改修工事を行うことも可能ですが、大規模の改修工事となると生活しながらでは工事を行えない場合も出て来ます。
耐震などの安全性を優先させたい、省エネ性能を高めたい、あるいは住宅を一新させたいという場合、建て替えに踏み切ることも多いです。

同居家族に小さな子供がいる場合は学校へ通える場所に引越しの必要性も出てくる上に、解体・搬出、整地を含んだ費用や地盤の調査を必要とする場合は、費用もかかって来ることになります。その結果地盤に問題がある場合は地盤改良費用も余分にかかってくることになります。法律や制度が建てた当時と変わっている場合には、チェックすることも必要になります。従って実際にかかる費用を計算してみることは重要です。

古い住宅の場合は耐震性が不足し建て替えた方が良い場合もある

新耐震基準と呼ばれる1981年の建築基準法の改正よりも以前に建てられた住宅は、耐震性に不安のある住居も多く存在します。またそれ以外でも1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本大地震が発生したことで、人々の関心に耐震が必ず含まれてきています。

そういった方のために、耐震検査を行う方法があります。もしこれで現在の耐震基準に満たないことがわかると基準に適合するように改修工事を行うことが出来ます。
方法としては基礎部分にコンクリートを打ってその幅を大きくすることが出来ます。あるいは間取の壁量が不足する場合は構造用合板やプラスターボードを使って耐震壁の量を増やしたり、耐震装置で補強したり、外壁部分にブレースを取りつけたりすることで耐震強度を増すことが出来ます。

ただこの改修工事を行うのに多額の工事費用を要することになる場合は解体工事が必要にはなりますが取り壊して平屋建てを建てるといった方法をとったほうが良い場合もあります。

まとめ

住宅を長持ちさせるには保守管理は非常に大切です。家族や機能性の変化、高齢化に伴って改修工事を行う場合もあります。そして新耐震基準以前に建てられた住宅は耐震診断を受けた上で補強工事を行うか、もしくは建て替えたほうが良い場合もあります。
どうしたらいいか迷っている人はお問い合わせ下さい。

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